El Banco Nación tiene vigente una línea de créditos hipotecarios “+Hogares con BNA”, que se destaca por contar con un proceso de gestión completamente digital. 

La propuesta contempla financiamiento de hasta el 90 % del valor de la propiedad para adquisición y hasta el 75 % en los casos de construcción o refacción, bajo la modalidad UVA.

El plazo máximo de devolución es de 30 años y la cuota mensual no puede superar el 25 % de los ingresos netos del solicitante.

 Además, quienes perciban su salario a través de la entidad acceden a tasas más bajas y condiciones preferenciales.

Los préstamos están destinados a la compra, cambio, construcción, ampliación o refacción de vivienda única y permanente, aunque también pueden utilizarse para una segunda vivienda, con variaciones en la tasa de interés según el destino.

Para el caso de vivienda única, la línea ofrece una tasa fija del 6 % anual más la actualización por UVA. A su vez, el banco incorporó la opción de aplicar el Coeficiente de Variación Salarial (CVS), que permite limitar el incremento de la cuota si la inflación supera la evolución de los salarios. 

Este beneficio implica el pago de una prima adicional del 1,5 % anual y está disponible únicamente para quienes acrediten sus haberes en el Banco Nación.

En los proyectos de construcción, el plazo de obra es de hasta 18 meses y el desembolso del crédito se realiza en tres tramos.

Requisitos:

*Pueden acceder empleados en relación de dependencia, jubilados, pensionados, trabajadores autónomos y monotributistas.

*La edad máxima para cancelar el préstamo es de 85 años inclusive.

*La documentación requerida —DNI, recibos de sueldo o comprobantes de ingresos— se carga de manera online en la plataforma del programa.

Simulación:

Para un crédito de 105 millones de pesos, equivalente al 75 % de una vivienda para construcción valuada en 140 millones (aproximadamente 100 mil dólares), la simulación arroja:

*Cuota en UVA: 648,49

*Monto inicial en UVA: 58.810,02

*Ingresos netos necesarios (titulares y codeudores): $ 4.631.296

*Ingreso mínimo del titular: $ 2.315.648

*Cuota estimada: $ 1.157.824

*En caso de acreditar el sueldo en el Banco Nación, el ahorro mensual en la cuota puede alcanzar los $ 495.128.

La línea se presenta como una de las principales herramientas de financiamiento para el acceso a la vivienda en el actual contexto, con condiciones que buscan adaptarse a los potenciales beneficiarios mediante la gestión digital, los plazos y las tasas aplicadas.

Ángela mostró junto a su pareja un video que no es uno más: es la imagen del comienzo del final de una historia larga y dolorosa, que después de casi tres décadas empieza a ofrecerle a su familia algo parecido a una instancia de superación. 

Frente a ellos, los cimientos de su futura casa: son líneas de cemento dibujadas sobre la tierra, pero simbólicas como si fuese el premio a la persistencia ante las frustraciones vividas.

Durante 27 años, la ilusión de la casa propia fue creciendo al mismo tiempo que se acumulaban los golpes. Situaciones ajenas a su voluntad fueron marcando el camino con episodios de engaños, estafas, malversación de fondos y promesas incumplidas que terminaron erosionando no solo proyectos, sino también confianza.

Ángela logró obtener un terreno, apéndice de la manzana adquirida de por la Cooperativa de Viviendas y Consumo Nuestro Sueño, ubicada en los tramos finales de calle Independencia, que abonó con esfuerzo.

La Cooperativa planificó la construcción de un barrio de 89 viviendas, financiadas a través de un programa nacional. Los terrenos fueron adquiridos por los propios socios y cedidos al Estado para viabilizar la iniciativa. Incluso, una de las primeras casas llegó a construirse y entregada a uno de los matrimonios fundadores, gesto que buscó reforzar la credibilidad del proyecto.

Pero el impulso duró poco. Las obras se paralizaron y jamás volvieron a retomarse. La empresa adjudicataria, perteneciente al Grupo Alfa, estuvo vinculada a otros emprendimientos similares que también quedaron inconclusos. Según consta, habría facturado alrededor de 2.000 millones de pesos por trabajos en San Pedro que nunca se concretaron.

Con el paso del tiempo, en reuniones sucesivas, los socios resolvieron continuar por su cuenta, finalizando cada vivienda de manera individual, sin resignar del todo la esperanza de que la situación general pudiera ordenarse. Sin embargo, el proyecto colectivo nunca volvió a ponerse en marcha.

Quienes pudieron, siguieron adelante con lo que tenían a mano. En el caso de Ángela, eso implicó vender su camioneta para comprar materiales y dar un paso más hacia el sueño postergado.

Hoy, con esfuerzo propio y sin atajos, la construcción muestra sus primeros vestigios. Quedan atrás la frustración de la vivienda usurpada en el barrio San Francisco, y luego el calvario vivido en Nuestro Sueño, como ella misma relató en su momento a Lilí Berardi (a quien le agradeció haber evitado una segunda estafa) en el programa Sin Galera.

También quedaron en el camino las promesas de abogados que aseguraron poder recuperar el dinero, entre ellos uno que nunca devolvió siquiera el expediente que decía estar “en manos de la Justicia”.

Esta vez, a pulmón y sin falsas expectativas, el proyecto parece encaminarse. Y aunque los cimientos todavía son modestos, sostienen algo mucho más profundo: la dignidad de no haberse rendido.

*Por Javier Silva, abogado, especialista en Derecho Registral y Sucesorio

En San Pedro, como en muchas ciudades del interior bonaerense, la usurpación dejó de ser un fenómeno aislado para transformarse en un problema recurrente. Lo muestran los hechos publicados recientemente en La Opinión Semanario: intentos de toma, desalojos policiales y detenidos por ingresar a viviendas ajenas. Detrás de cada episodio hay un patrón común: el usurpador siempre termina peor de lo que empezó.

Este artículo no intenta explicar la usurpación desde el punto de vista de la víctima —eso ya fue desarrollado en trabajos previos— sino desde la óptica del autor del delito, porque es allí donde aparece la dimensión menos mencionada: la usurpación no solo fracasa, sino que deja consecuencias penales gravísimas y permanentes.

Los casos reales de San Pedro muestran que siempre hay detenidos.

– Un conflicto por la posesión de una vivienda terminó con dos aprehendidos.

https://www.laopinionsemanario.com.ar/noticia/un-conflicto-por-la-posesion-de-una-vivienda-termino-con-dos-aprehendidos-y-un-hombre-lesionado

– Intento de usurpación en Selada al 1700.

https://www.facebook.com/share/p/1C4BcaoEaq/

– Intentaron tomar un terreno en el Callejón Arcor.

https://www.laopinionsemanario.com.ar/etiqueta/usurpacion

– Gobernador Castro: desalojaron la casa que habían usurpado a dos hermanos.

https://www.laopinionsemanario.com.ar/noticia/gobernador-castro-desalojaron-la-casa-que-usurparon-a-dos-hermanos-que-estan-internados-en-sadiv

En todos estos casos, la constante es la misma: la Policía actúa y deja constancia, el usurpador queda identificado, se inicia causa penal y se suma antecedente, incluso cuando no hay prisión efectiva. No existe “usurpación exitosa”. Existe delito, causa penal y antecedentes.

Muchos creen que usurpar “no pasa de una contravención” o que “si logro entrar, después arreglo”. Es falso.

Consecuencias directas para el usurpador:

– Detención o aprehensión inmediata si hay flagrancia.

– Apertura de causa penal con intervención de fiscalía.

– Antecedentes penales, aun si la causa termina archivada.

– Imposibilidad de acceder a empleos, licencias, concursos y programas estatales.

– Riesgo de agravantes (violación de domicilio, daños, amenazas, lesiones, resistencia a la autoridad).

– Posible condena efectiva en caso de reincidencia.

Dicho en términos sencillos: usurpar arruina la vida del usurpador mucho antes de beneficiarlo.

En San Pedro, gran parte de las usurpaciones se dan en:

– Terrenos heredados sin sucesión.

– Propiedades cuyos dueños fallecieron.

– Inmuebles con posesiones informales.

– Ventas hechas de palabra.

– Casas abandonadas o mal cuidadas.

Cuando un inmueble no está correctamente documentado:

– Aumenta la probabilidad de intrusiones.

– Aumenta la demora judicial para recuperarlo.

– Se debilita la posición del propietario frente al juez.

– Se abre la puerta a reclamos de “buena fe” o “posesión antigua”.

Por eso es fundamental:

– Iniciar la sucesión sin demora,

– Inscribir declaratoria en el Registro de la Propiedad,

– Revisar dominio antes de comprar,

– Evitar boletos informales,

– Escriturar siempre que sea posible,

– Mantener ocupación, limpieza o custodia del inmueble.

La tierra vacía es un imán de problemas.

La tierra en regla es un blindaje jurídico.

Usurpar no genera derechos, no otorga prioridad, no consolida dominio y no inicia automáticamente una usucapión, ya que el origen de la ocupación es ilegal.

La usucapión requiere 20 años de posesión pública, pacífica y continua, con demanda judicial, prueba, testigos y notificación a los titulares. Nada tiene que ver con “entrar y quedarse”.

Es más simple:

– El usurpador siempre pierde.

– La víctima siempre recupera la propiedad.

– Y la Justicia siempre deja huella penal del intruso.

La usurpación es un delito y los hechos de San Pedro lo confirman: todos los intentos terminan con intervención policial, desalojos o detenciones. El usurpador nunca obtiene derechos, pero sí obtiene antecedentes.

En cambio, quien tiene su documentación en regla, sucesión finalizada y dominio correctamente inscripto, está protegido.

La mejor defensa contra una usurpación no es la violencia, sino la legalidad, la prevención registral y el asesoramiento profesional temprano.

*Por Javier Hernán Silva, abogado especialista en Derecho Sucesorio y Registral

A lo largo de mi ejercicio profesional he visto repetirse una escena con una frecuencia inquietante. Personas que pagaron un inmueble, que viven allí desde hace años y que, sin embargo, descubren recién cuando intentan vender, heredar o regularizar su situación que jurídicamente no son propietarias. No se trata de casos excepcionales ni de errores aislados: es una consecuencia directa de compras inmobiliarias mal hechas desde el punto de vista legal.

Comprar un inmueble sigue siendo, para la mayoría de las personas, una de las decisiones patrimoniales más importantes de su vida. Sin embargo, cuando los conflictos aparecen —y aparecen con frecuencia— casi nunca tienen que ver con el precio. El problema suele ser otro: la falsa creencia de que la voluntad de las partes, el pago del precio o el paso del tiempo alcanzan para consolidar un derecho.

En la Argentina persiste la idea de que alcanzar un acuerdo, pagar y ocupar una vivienda equivale a “ser dueño”. Desde el derecho, esa percepción es equivocada. El régimen inmobiliario no se apoya en la confianza ni en la buena fe subjetiva, sino en reglas claras que buscan prevenir conflictos futuros y brindar seguridad jurídica, tanto a quienes compran como a terceros.

Desde mi experiencia, la diferencia entre una operación segura y un problema que estalla años después no está en la urgencia ni en el monto involucrado, sino en la documentación que se exige y se analiza antes de firmar. Ver la propiedad, recorrerla o confiar en la palabra del vendedor no alcanza. El derecho inmobiliario funciona sobre títulos, registros y antecedentes; ignorarlos es asumir un riesgo innecesario.

Toda compraventa responsable debe comenzar por el título de propiedad, verificando su legitimidad, continuidad y coherencia con la realidad del inmueble. A ello se suma el informe de dominio, que permite conocer si el bien se encuentra afectado por embargos, hipotecas u otras restricciones, y el informe de inhibiciones, imprescindible para saber si quien vende está legalmente habilitado para disponer. No son recaudos formales ni obstáculos burocráticos: de su análisis depende que la operación sea jurídicamente viable.

Ese control debe completarse con el estado parcelario o plano de mensura, que asegura que el inmueble existe jurídicamente tal como se lo pretende transmitir, y con la revisión de la situación fiscal, evitando que deudas impositivas o tasas municipales terminen trasladándose al comprador. En los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, el reglamento y el estado de expensas son igualmente determinantes.

Nada de esto es suficiente si no se verifica, además, la situación posesorio-ocupacional del inmueble. Saber quién lo ocupa, en qué carácter y desde cuándo es tan relevante como conocer quién figura como titular registral. Muchas operaciones fracasan no por un problema de papeles, sino porque la realidad posesoria fue ignorada.

Este enfoque preventivo no es una opinión personal, sino la consecuencia directa del sistema legal vigente. El Código Civil y Comercial de la Nación es claro cuando exige, en su artículo 1017, que la transmisión del dominio de un inmueble se realice por escritura pública. No se trata de un formalismo vacío, sino del instrumento que permite controlar la legalidad del acto, verificar la capacidad de las partes y asegurar la correcta identificación del bien. Sin escritura, el dominio no se transmite; lo que existe es, en el mejor de los casos, una obligación personal.

También es habitual que las operaciones comiencen con un boleto de compraventa. El Código reconoce esa realidad y le otorga cierta protección jurídica. Pero como abogado, debo ser claro: el boleto no convierte al comprador en propietario. No transmite dominio ni reemplaza la escritura. Genera una expectativa protegida, no un derecho real, y esa diferencia, aunque técnica, es decisiva.

Lo veo a diario. El comprador que solo tiene boleto queda expuesto a embargos, inhibiciones, sucesiones o problemas financieros del vendedor. Con el paso del tiempo, esa fragilidad no se corrige; se profundiza. El boleto no vence automáticamente, pero la posibilidad de exigir judicialmente la escrituración no es indefinida. El tiempo, lejos de consolidar el derecho, suele jugar en contra.

Aún la escritura, por sí sola, no agota el proceso. El sistema jurídico exige un paso adicional: la inscripción en el Registro de la Propiedad. Sin ella, el derecho existe, pero es vulnerable. La publicidad registral no es un trámite administrativo, sino la garantía que vuelve oponible el dominio frente a terceros y cierra definitivamente la operación.

Por eso sostengo que una compraventa bien hecha comienza mucho antes de firmar. Implica análisis, control y asesoramiento profesional. Estos recaudos no encarecen la operación ni la vuelven más lenta; evitan conflictos que, cuando aparecen, suelen ser largos, costosos y emocionalmente desgastantes.

En materia inmobiliaria, comprar sin asesoramiento no es una apuesta: es un riesgo. Y desde el derecho, puedo afirmarlo con convicción: el verdadero peligro no es comprar caro, sino comprar mal.

En la tarde de este viernes, personal policial intervino en un domicilio ubicado en camino Juan Ismael Giménez al 2800, tras un llamado al sistema de emergencias 911.

Al llegar al lugar, los efectivos procedieron a la aprehensión de un hombre de 51 años y su hija de 28, quienes momentos antes habrían intentado apoderarse por la fuerza de una vivienda alquilada por un hombre de 32 años, quien resultó con lesiones leves producto del hecho.

Según se informó, la propiedad se encuentra en disputa entre las partes y habría sido objeto de varias reventas.

Interviene en la causa la Fiscalía n.º 11, a cargo de Viviana Ramos. Ambos aprehendidos fueron trasladados a sede policial e imputados por el delito de “turbación de la posesión y lesiones leves”.

Por Javier Silva, abogado especialista en Derecho Sucesorio y Registral

La usurpación de inmuebles es una de las consultas más frecuentes que recibo en el ejercicio profesional. Y casi siempre comienza del mismo modo: una persona descubre que alguien ingresó a su casa, a un terreno o a una propiedad heredada, y no sabe cómo reaccionar.

En ese primer momento aparece la bronca, la impotencia y una idea tan comprensible como peligrosa:

“Voy y la recupero”.

Justamente ahí es donde muchas víctimas, sin saberlo, cometen errores que terminan perjudicándolas.

El delito de usurpación se encuentra regulado en el artículo 181 del Código Penal, dentro de los delitos contra la propiedad.

La norma establece que será reprimido con prisión de seis meses a tres años quien despoje a otro, total o parcialmente, del uso o disfrute de un inmueble.

Ese despojo debe realizarse mediante alguno de los siguientes medios comisivos:

• Violencia

• Amenazas

• Engaños

• Abuso de confianza

• o actuando de manera clandestina

Un punto fundamental:

No hace falta ser dueño con escritura para ser víctima.

Alcanza con ejercer de manera real y efectiva la posesión o la tenencia del inmueble.

Contrariamente a lo que muchos creen, el Derecho Penal no protege la escritura, sino:

• el uso pacífico del inmueble

• la posesión

• y la tenencia efectiva

Por eso, la ley ampara a quien:

• vive en el inmueble

• lo usa regularmente

• lo cuida o administra

aunque no tenga título registral.

Esto genera una consecuencia clave:

• un ocupante puede ser víctima de usurpación

• y hasta el propietario puede cometer usurpación si intenta recuperar el inmueble por la fuerza y sin orden judicial

El delito solo existe si, antes del hecho, alguien ejercía efectivamente el inmueble.

Posesión

Hay posesión cuando una persona:

• tiene poder de hecho sobre el inmueble

• y se comporta como dueño, aunque no lo sea

No se exige presencia permanente.

Una casa cerrada o desocupada momentáneamente sigue estando poseída.

Tenencia

Hay tenencia cuando alguien ocupa el inmueble:

• reconociendo que otro es el dueño

• pero ejerciendo uso legítimo

Ejemplos claros: inquilinos, encargados, cuidadores.

Ambas situaciones tienen protección penal.

Uno de los errores más comunes es pensar:

“Si la casa estaba vacía, no es delito”.

Esto no es así.

La presencia física de la víctima no es un requisito del delito.

Hay usurpación, aunque se trate de:

• casas de fin de semana

• propiedades heredadas

• inmuebles en refacción o momentáneamente cerrados

Si alguien entra sin derecho y con intención de quedarse, la ley protege al poseedor.

El despojo puede ser:

• total, cuando se pierde todo el inmueble

• parcial, cuando solo se afecta una parte

Ejemplos frecuentes:

• una habitación

• una parte del terreno

• cocheras, terrazas o pasillos comunes

También es usurpación impedir el uso normal de una parte del inmueble, aunque la víctima continúe allí.

Muchas usurpaciones no provienen de desconocidos, sino de relaciones previas.

La ley penal contempla expresamente el abuso de confianza, que ocurre cuando:

• alguien entró legalmente (alquiler, trabajo, permiso)

• pero luego se queda indebidamente o se comporta como dueño

Ejemplos habituales:

• encargados que no restituyen la vivienda

• personas autorizadas temporalmente que deciden quedarse

• ocupantes que cambian su rol original

En estos casos, la ley protege a la víctima, no a quien se apropia indebidamente del inmueble.

Este punto es central y no admite excepciones:

Nadie puede desalojar por su cuenta, ni siquiera el propietario.

Cambiar cerraduras, ingresar por la fuerza o impedir el acceso:

• no restituye derechos

• configura delito

La ley penal busca evitar que los conflictos inmobiliarios se resuelvan mediante la violencia privada.

La usurpación no es un tema simple, pero hay una regla básica que conviene recordar:

Quien ocupa legítimamente un inmueble tiene protección legal, aunque no tenga escritura, y nadie puede recuperar una propiedad por su cuenta sin orden judicial.

Como abogado especializado en derecho sucesorio y registral, mi experiencia indica que informarse y asesorarse a tiempo no solo evita conflictos. Un contrato de alquiler o un contrato de comodato debidamente redactado protege el patrimonio y asegura la tranquilidad personal.

Por Javier Silva, abogado, especialista en Derecho Sucesorio y Registral.

En casi todas las familias llega ese momento en el que hay que tomar decisiones sobre una propiedad heredada. Para ello es necesario iniciar un juicio sucesorio y, dentro de este, se tramitará el destino de los bienes .

Lo ideal sería acordar, vender y repartir… pero la realidad muchas veces es distinta.

El caso más común: tres o cuatro herederos que quieren vender y uno que se opone, ya sea porque vive en el inmueble, porque pretende un valor imposible o simplemente porque no quiere desprenderse del lugar.

Como abogado especializado en derecho registral y sucesiones, este es uno de los conflictos más frecuentes que atiendo. Y lo fundamental es saber que la ley prevé soluciones para estos bloqueos.

La respuesta es no.

Ningún heredero tiene más derechos que los demás. Cada uno tiene una parte alícuota del bien, y las decisiones importantes —como vender— requieren acuerdo… pero si no hay acuerdo, la ley da caminos para destrabar la situación.

Muchos creen que por vivir en la propiedad están “protegidos” o tienen algún derecho superior. Permítanme decirles que no es así.

Pueden darse dos escenarios:

a) El heredero vive en el inmueble sin pagar nada

En este caso, debe compensar a los demás, porque está usando él solo un bien que pertenece a todos.

Puede reclamarse alquileres retroactivos o una compensación equivalente.

b) El heredero vive y dice que quiere comprar la parte de los otros

Perfecto. Pero debe hacerlo a precio real, no a un valor simbólico.

Si no hay acuerdo en el precio, será necesario recurrir a tasaciones oficiales o judiciales.

A veces la negativa no es por vivir en la casa, sino porque un heredero pretende vender a un precio muy por encima del mercado, y eso frena todo.

En estos casos, la solución es clara:

• Tasación por un profesional matriculado,

• Si continúa la negativa, se debe partir el acervo hereditario judicialmente.

Cuando los herederos no se ponen de acuerdo, cualquiera de ellos puede pedir la división judicial del bien.

La regla es simple:

“Lo que no puede dividirse físicamente, se vende”.

Y si no se puede vender en forma privada porque alguien lo impide, entonces:

• Interviene un juez,

• Se designa un martillero oficial,

• El inmueble se vende en subasta judicial.

Luego, se reparte el dinero según las partes de cada heredero.

Es la solución final que garantiza que ningún heredero quede atrapado en un conflicto eterno. Como contrapartida resulta ser un proceso extenso en el tiempo y muy caro. Hay que pagar honorarios por tasaciones, partición y comisiones por subasta.

Siempre es mejor acordar antes: vender, comprar la parte de los otros o fijar compensaciones.

Pero cuando no hay acuerdo, la partición judicial es necesaria y suele ser la única vía para terminar con años de discusiones.

Si estás atravesando una situación así, lo más importante es:

• Ordenar la documentación,

• Iniciar o avanzar el sucesorio,

• Buscar diálogos, pero sin quedar impotente frente a la negativa de un heredero.

La ley protege tu derecho a disponer de tu parte, y existen caminos concretos para lograr la venta, aun cuando uno de los coherederos se oponga.

Por último, mi consejo:

Nadie quiere conflictos familiares, pero tampoco es justo quedar detenido porque uno solo de los herederos dice “no”.

Si estás en esta situación, es importante el acompañamiento profesional para ordenar el proceso, negociar soluciones y, si es necesario, impulsar las acciones judiciales que permitan destrabar el caso y proteger tu patrimonio.

Por Javier Silva, abogado especialista en Derecho Registral y Sucesorio

En el mundo del Derecho Real existe una figura poco conocida, pero muy importante: la usucapión, también llamada prescripción adquisitiva o vulgarmente conocida como posesión veinteañal.

En palabras simples, es la posibilidad de convertirse en dueño de un bien por el paso del tiempo, siempre que se lo haya poseído de manera pública, continua y pacífica, actuando como verdadero propietario.

La ley argentina, a través del Código Civil y Comercial de la Nación, reconoce este derecho a quien demuestra interés y cuidado por un bien, y al mismo tiempo sanciona al dueño que lo abandona durante muchos años. 

El Artículo 1.897 del Código establece que “la prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley”.

Esto significa que si alguien vive o trabaja un terreno, lo mantiene, paga los impuestos y lo hace a la vista de todos, puede transformarse legalmente en su propietario. 

Existen dos tipos de prescripción adquisitiva, según las condiciones y el tiempo de posesión:

a) Prescripción breve (10 años)

Se aplica cuando el poseedor tiene un justo título, por ejemplo, boleto de compraventa y actúa de buena fe, creyendo que el bien le corresponde. Ese negocio plasmado en un boleto de compra venta no llego a finalizarse, es decir las partes no terminaron de escriturar a nombre del comprador por diferentes factores.

Luego de 10 años de posesión pacífica e ininterrumpida, puede pedir al juez el reconocimiento del dominio.

b) Prescripción larga o veinteañal (20 años)

Si no hay justo título, pero la persona vive, usa y mantiene el inmueble como dueño durante 20 años o más, la ley también le permite ser reconocida como propietaria.

Lo fundamental es que la posesión sea pública, continua y sin interrupciones.

Pagar impuestos no alcanza. Un error muy común es creer que con pagar los impuestos de un terreno o casa basta para hacerse dueño. Eso no es así.

El pago de tasas o servicios no sustituye a la posesión real ni crea derechos de propiedad por sí solo.

Para que la usucapión sea posible, la persona debe ocupar el inmueble de manera efectiva, ejercer actos de dueño (cercar, construir, mantener, habitar, etc.) y hacerlo de forma pública, pacífica e ininterrumpida durante el plazo legal.

Si la ocupación no es visible o se realiza de manera clandestina, no genera derecho alguno a usucapir. 

Todo bien que esté dentro del comercio: terrenos, casas, lotes urbanos o rurales, incluso algunos bienes muebles.

No pueden usucapirse los bienes públicos ni los derechos personales o intransferibles (como el nombre, el estado civil o una pensión). 

La usucapión no se obtiene automáticamente, sino mediante un proceso judicial.

El juez analiza la documentación, los testimonios, los pagos y la conducta del poseedor, y finalmente dicta una sentencia que declara el dominio a favor del interesado. Esa sentencia se inscribe luego en el Registro de la Propiedad.

Ejemplo práctico: una persona vive desde hace 25 años en un terreno, lo mantiene, paga impuestos y nadie le reclama nada.

En ese caso puede iniciar una acción de prescripción adquisitiva larga (veinteañal) y, si el juez confirma la posesión pública y pacífica, obtener el título de propiedad.

Por el contrario, quien solo paga impuestos sin vivir ni ejercer actos de dueño sobre el inmueble no puede usucapirlo, por más años que transcurran. 

La usucapión es una herramienta legal que busca regularizar situaciones antiguas, dar seguridad jurídica y reconocer derechos a quienes viven, cuidan y ejercen posesión como dueños durante años y han convertido un terreno o vivienda en su verdadero hogar.

*Por Javier Silva, abogado especialista en Derecho Registral y Sucesorio

La vivienda es mucho más que un inmueble: es el resultado del esfuerzo, el espacio donde se forma la familia y el lugar donde cada persona construye su historia.

Conscientes de esa importancia, las leyes argentinas establecen una figura destinada a resguardar ese bien esencial: la afectación de la vivienda (antes conocida como “Bien de Familia”).

La afectación es un trámite sencillo y gratuito que se realiza ante el Registro de la Propiedad Inmueble, mediante el cual el titular de un inmueble declara que su vivienda queda protegida contra la ejecución por determinadas deudas.

Desde ese momento, el bien no puede ser embargado ni rematado por obligaciones posteriores a la inscripción, salvo en los casos expresamente previstos por la ley.

Pueden afectarse:

• Casas, departamentos o terrenos con vivienda destinados a la residencia permanente del titular o de su familia.

• Inmuebles rurales, siempre que constituyan la vivienda familiar o el lugar donde el grupo conviviente habita efectivamente. Es decir, una chacra, quinta o casa de campo puede afectarse si allí vive el titular; pero no si se trata de un establecimiento rural con fines exclusivamente productivos o comerciales.

No pueden afectarse locales, galpones o inmuebles que no estén destinados al uso habitacional del titular o su grupo familiar. El propósito de la ley es proteger el hogar, no el patrimonio empresarial o de inversión.

Si bien la afectación otorga una fuerte protección frente a acreedores, no cubre todas las deudas.

La vivienda afectada puede ser ejecutada en los siguientes casos:

• Deudas hipotecarias: si el propietario constituyó una hipoteca sobre el mismo inmueble.

• Deudas por impuestos, tasas o contribuciones que graven directamente la propiedad (por ejemplo, impuesto inmobiliario, tasas municipales o de servicios, y contribuciones por mejoras derivadas de obras públicas como pavimentación, cloacas o alumbrado).

• Obligaciones alimentarias: cuando se trata del cumplimiento de cuotas alimentarias o indemnizaciones por daños ocasionados desde el inmueble.

Esto significa que la protección es amplia, pero no ilimitada: el Estado y los acreedores con derecho real previo (como el banco hipotecario) mantienen sus acciones sobre la vivienda.

El propietario puede designar como beneficiarios de la afectación a su cónyuge, conviviente, hijos, padres u otras personas con las que mantenga un vínculo familiar estable.

Mientras el titular viva, estos beneficiarios gozan de la protección indirecta: la vivienda no puede ser ejecutada en perjuicio de ellos.

En caso de fallecimiento del titular, la protección continúa en favor de los beneficiarios inscriptos, garantizando que puedan seguir viviendo en el inmueble y mantener la afectación.

Sin embargo, es importante aclarar que la afectación de la vivienda no reemplaza la sucesión. El trámite sucesorio sigue siendo necesario para transferir la propiedad a los herederos y regularizar la titularidad del bien.

La afectación de la vivienda es una herramienta de prevención y protección patrimonial. No tiene costo estatal, puede realizarse en cualquier momento y brinda seguridad jurídica frente a situaciones imprevistas.

Permite proteger el esfuerzo de toda una vida y garantizar que el hogar familiar quede a salvo de deudas personales o conflictos económicos.

Con un adecuado asesoramiento profesional, es posible realizar el trámite de manera segura, prever la correcta designación de beneficiarios y analizar cada caso en particular, especialmente cuando existen otros bienes o compromisos patrimoniales.

Militantes del movimiento La Dignidad, espacio político que a nivel nacional conduce Christian Romo y a nivel local, Juancho Correa, pidieron al Concejo Deliberante que interceda ante la problemática habitacional de un grupo de familias.

En el expediente elevado este miércoles, informaron que se encuentran "en emergencia habitacional" y solicitaron "la visita de una asistente social para constatar" su "forma de vida actual".

La nota, firmada por unas 20 personas, pide además que el Municipio les otorgue "terrenos para poder armar un plan de viviendas de autoconstrucción". En ese marco, aparece la escuela técnica profesional proyectada en Lucio Mansilla.

"Sabemos que el Municipio posee terrenos detrás del Corralón municipal, ex Matadero municipal, en estado de abandono", señalaron en alusión a la suspendida obra que iba a financiar el Gobierno nacional pero que quedó sin efecto, como toda la obra pública, desde la asunción de Javier Milei en Presidencia.

"Tomando ustedes esta solicitud y actuando de forma urgente, estarían solucionando la situación de aproximadamente 100 familias de nuestra ciudad que hoy estamos pasando por un estado de crisis general", dice el texto elevado al Concejo.

La escuela técnica profesional a construirse en esos terrenos fue anunciada en 2022 por el ministro de Educación del Gobierno de Alberto Fernández, Jaime Perczyk, cuando inauguró el jardín de Banfield.

El Estado nacional había girado alrededor de 154 millones de pesos al Municipio, que pagó con ese dinero el anticipo financiero a la empresa Indhal SRL, de Berazategui, que ganó la licitación.

En septiembre de 2023, en plena campaña electoral, hubo un "simulacro de inicio de obra". Tras ello, no hubo ningún otro movimiento en el terreno, que como bien señalan desde La Dignidad, está abandonado.

La empresa suspendió la ejecución de la obra, que nunca comenzó, "como consecuencia de la inestabilidad de precios y la provisión de materiales" tres días después de que asumiera Milei.

Un año y medio después de la firma del contrato, el Gobierno decidió rescindirlo por "incumplimientos graves" y "demora en exceso injustificada" por parte de la empresa, a la que le piden que reintegre el anticipo financiero y pague los seguros de caución correspondientes.

Un grupo de familias que compró terrenos a través de la llamada "Cooperativa Independencia" en la zona de Mateo Sbert y General Pueyrredón, enfrenta graves problemas para acceder a servicios básicos debido a irregularidades en la subdivisión de los lotes. Sin escrituras ni planos aprobados, no pueden instalar conexiones de agua, electricidad ni cloacas. A esto se suma que muchos lotes no cumplen con el mínimo de 10 metros de frente requerido por la normativa municipal.

La Municipalidad ya había advertido en 2022 que estas operaciones podían ser un "intento de estafa", pero las ventas continuaron. Hoy, los afectados buscan regularizar su situación mientras refuerzan las denuncias sobre las irregularidades en las transacciones realizadas por los compradores.

En este contexto, Marianela Albaracín, propietaria original del predio, brindó su explicación en Sin Galera el pasado sábado-. Radicada en España desde hace muchos años vivió con preocupación los comentarios que recibió su madre por los lotes que se vendieron a sabiendas de que se trataba de una superficie indivisa.

Albarracín afirmó que vendió el terreno hace varios años a inmobiliaria del martillero público Diego Basaldua, dejando en claro que la propiedad se transfirió con todas sus cargas legales y que ella no tuvo participación en las subdivisiones posteriores.

"Yo ese terreno no lo vendí como indivisible. Lo compré, empecé a reformar la casa que tenía servicios de cloacas y luz, pero luego me fui a vivir a España y decidí venderlo para quitarme un problema de encima", explicó Albaracín. 

También detalló que la operación de venta se realizó en la escribanía Gasparín, y que el precio pactado fue reducido debido a las cargas que pesaban sobre el terreno, incluyendo impuestos adeudados y una sucesión pendiente.

Sobre las acciones posteriores de quienes adquirieron el terreno, Albaracín enfatizó: "Lo que luego haga Diego Basaldua, Juan Pérez o quien sea con esos terrenos ya no es mi problema. Yo vendí con todas las cargas, y no tengo responsabilidad por las subdivisiones o loteos que se hayan hecho después".

"Me sabe mal que esta gente no pueda tener servicios. Si hicieron un loteo que no está permitido y no regularizaron, es lógico que ahora enfrenten estos problemas", opinó quien reside hoy en España sobre la situación de los actuales compradores.

Durante la entrevista, también manifestó su molestia por las críticas hacia su madre, quien la ayudó en la gestión de la venta mientras ella residía en Mallorca. "Me sabe mal que hayan involucrado a mi mamá en esto. Ella no tiene nada que ver. Yo mandé un poder para que firmara en mi nombre, pero todo lo demás fue legal y está documentado", subrayó.

Ocurrió esta mañana en el marco del Plan de Regularización Dominial (Ley 24.374) a través de la Subsecretaría de Hábitat del Ministerio de Desarrollo de la Comunidad y la Oficina de Escrituraciones de la Municipalidad.

Son dieciocho las familias que recibieron la escrituras definitivas de sus casas luego de una década de trámites.

Los beneficiarios fueron Acosta, Domingo Emiliano y Giménes, Ana María; Águila, Nelly Ángela; Basante, Luis Ricardo; Bonetti, María Beatriz; Cabrera, Reinaldo Alberto y Torres, Juana Dora; Cáceres, Norma Noemí; Cáceres, Rosa María; Capovilla, Silvia Mercedes; Cuenca, Carlos; González, Pedro; Manresa, María del Carmen/Pérez, Francisco Germán; Mattig, Sergio Marcelo; Ortiz, Juan Luis; Torres, María Lidia; Brioni, María Elisa; González, Luciana Guadalupe; Larrosa Núñez, Mirian Cecilia y Ubiedo, Flavia Verónica.

Durante la ceremonia, estuvieron presentes el Director de Acciones Escriturarias de la Subsecretaría de Hábitat de la Comunidad de la Provincia de Buenos Aires, el Doctor Ariel Trovero y la Doctora Valeria Leboso de la Oficina Municipal de Escrituraciones, quienes acompañaron a las familias en este importante momento.

En representación del intendente, Cecilio Salazar estuvieron presentes el Secretario de Gobierno y el Secretario de Obras, Planeamiento y Catastro.

“Ante el temporal de esta tarde se analiza la reprogramación del mismo para día y horario a confirmar en breve”, informó la Municipalidad de forma oficial tras la suspensión del sorteo de las 84 viviendas en el Estadio municipal.

El acto había comenzado. Cuando todavía no se habían colocado ni 100 números dentro de la urna, la lluvia y el viento obligó a los presentes en el campo del estadio a evacuar la zona de forma urgente.

Un grupo de funcionarios y colaboradores intentaron resguardarse bajo un gazebo, pero lo que parecía ser una lluvia pasajera arreció. El SMN pronosticaba para esa hora un 50% de probabilidades de lluvia desde temprano y en los minutos previos a la llegada de la tormenta emitió un aviso a corto plazo.

El Secretario de Gobierno Martín Baraybar y el intendente Ramón Salazar dialogaron con los vecinos. “Nos jugó una mala pasada el clima. Mañana a primera hora vamos a estar comunicando la hora en que lo vamos a hacer. La idea es hacerlo mañana mismo, pero vamos a ver el clima. Hoy no lo teníamos previsto”, dijo Baraybar.

Con ilusión, familias y participantes del sorteo habían colmado las tribunas del Estadio y las sillas dispuestas sobre el pasto. Algunos llegaron a escapar de la lluvia para retornar a sus hogares y otros, que habían arribado caminando o a pie, debieron esperar. El móvil de La Opinión habló con ellos.

La convocatoria al registro para aspirantes a una de las 84 viviendas que se construyen en el barrio Depietri comenzó el 17 de octubre de 2021, a pocos días de las elecciones. Un mes antes habían llamado a licitación y tras la confirmación de fondos, cientos de personas comenzaron a verificar requisitos para postular a una unidad habitacional que les permita dejar de ser inquilinos o convivir con alguien de la familia que les presta una habitación.

Para ser inscripto debían cumplir con ser mayor de 18 años, tener un grupo familiar a cargo y demostrar ingresos que les permiteran abonar una cuota siempre y cuando tuvieran residencia en San Pedro. También debían demostrar que no eran propietario de otro inmueble.

El registro quedó abierto durante varios meses y hubo siete casas que fueron reservadas para personas con movilidad recudida y que forman parte de otro listado.

Las consultas fueron una constante durante todo el año y como hay sectores que tienen la construcción más avanzadas el titular de Desarrollo Humano ya aventuró una fecha probable para adjudicarlas. En principio podría ser entre el 15 y el 24 de febrero si es que la empresa logra certificar el avance de la primer etapa.

“El sorteo se va a realizar entre el 15 y 24 de febrero cuando vuelva Ramón de vacaciones. Pusimos esta fecha porque necesitábamos que el adelanto esté en un 75 u 80 %. El secretario de Obras, Javier Silva, nos informó que para esa feche va a estar en ese porcentaje de construcción”, confirmó Walter Sánchez en Sin Galera este sábado.

De este modo y ante los serios problemas en la renovación de alquileres serán 84 las familias que puedan ir planificando su futuro en base a la posibilidad cierta de acceder a alguna de esas casas que están compuestas por dos dormitorios, una cocina comedor, baño y lavadero en la parte externa.

Además, Sánchez explicó que se hará el sorteo en un lugar amplio “para que todas las familias puedan participar”, certificado con escribano público.

Desde la semana pasada, La Opinión recibe a diario mensajes coincidentes respecto de una presunta estafa en la que estaría involucrada una empresa constructora sampedrina a la que decenas de familias señalan por haber recibido miles de dólares por contratos para construir viviendas y no cumplir.

Los relatos son coincidentes y los documentos a los que tuvo acceso este medio dan cuenta de que se firmaron contratos por parte de los contratantes con dos referentes locales de la empresa Proyecto Steel, identificados como Martín Oña y Diego Pereyra.

Al menos más de 30 forman parte de uno de los grupos de WhatsApp conformados por los damnificados y que ya tiene representación legal con un abogado que prepara la denuncia penal para que la Justicia intervenga en lo que consideran tipifica el delito de “estafa”, según explicaron.

Los relatos coinciden en señalar que firmaron esos contratos y que hicieron entrega de entre 20 y 50 mil dólares, según las dimensiones de la vivienda a construir, y que a alrededor de seis meses del contrato y el desembolso del dinero no sólo no tuvieron novedades de la obra sino que la empresa “despareció” y sus responsables no atienden el teléfono.

Desde que el sábado en Sin Galera salió al aire el primer testimonio de damnificados, La Opinión intentó infructuosamente comunicarse con los titulares de la empresa. Hasta el momento, no hay versión de su parte de lo ocurrido y sólo hablaron representante de las familias que señalan a la constructora por no cumplir con los contratos.

Este martes salió al aire en Radio Cuarentena una mujer identificada como Luciana Alagia relató su situación. Oriunda de La Plata, contrató a la empresa Proyecto Stell para construir una vivienda en el pueblo turístico Potrero de Garay, en Córdoba. “Ellos te exigían el 50 por ciento asegurando que con eso congelaban el precio de los materiales”, explicó.

La obra nunca comenzó. A seis meses, la única respuesta que obutuvo fue “a fines de marzo, que estaban reestructurándose y buscando inversores”. Algo similar les informaron a los damnificados, que serían más de 100, en un audio de WhatsApp que uno de los responsables de la empresa envió el lunes a las 6.30 de la mañana. Luego el teléfono dejó de estar operativo.

“Recibí un whatsapp 6.30 por parte de Martín Oña, se ve que fue en cadena, en general, que la empresa iba a permanecer cerrada hasta el 3 de mayo, que todas las áreas técnicas iban a trabajar a puertas cerradas hasta el momento de reestructurar”, dijo Alagia. Muchos otros daminificados coincidieron, puesto que también recibieron ese mensaje.

En una reunión que registraron en video se escuchan los reclamos respecto de lo que pagaron y la falta de respuestas. “No sabemos dónde están los materiales, si los compraron o no”, preguntó una mujer. “Los compramos, en ningún lugar el contrato dice que tengo que mostrarte los materiales”, responde el interlocutor.

En el video se escuchan más de diez personas que increpan a quien sería el constructor sampedrino. “Explicanos por qué estamos acá”, le dicen. “Por un desastre nuestro de obra”, responde y reconoce el incumplimiento de los plazos. “Vengo demoradísimo con los contratos”, agrega. “Falta personal, no hay inspección en las obras, falsas publicidades de que vas a terminar las obras en seis meses”, le reclaman.

Uno de los contratos a los que tuvo acceso La Opinión, por una vivienda de alrededor de 150 metros cuadrados, fue firmado por un monto de 17,5 millones de pesos. Según el convenio, al momento de firmarlo se abonaba la mitad. El 10 por ciento de ese dinero iba como adelanto de mano de obra y el resto para “acopio de materiales”.

El resto de los pagos estaba previsto que se desembolsaran según certificación semanal o quincenal, de acuerdo al avance de la obra. En general, los plazos máximos de ejecución eran de entre 160 y 180 días de trabajo de lunes a viernes de 8.00 16.00, con un primer mes contemplado para la confección de la documentación técnica e ingeniería. Es decir que los contratos firmados en octubre deberían estar listos. La mayoría de las obras no comenzó y algunas quedaron inconclusas.

“No respondieron más, no están en las oficinas, los empleados renunciaron porque no cobraron”, señaló otra de las damnificadas cuando el sábado salió al aire en Sin Galera. “Este señor no nos va a devolver un peso, hace tiempo que están dando cheque sin fondo, no van a poder cumplir con 120 personas a las que les deben sus casas”, agregó.

La damnificada envió una carta documento luego de que el martes de la semana pasada los damnificados dejaran de recibir respuestas por parte de la empresa. El resto hizo lo propio. “Yo entregué más de 20 mil dólares, hay gente que entregó más de 50 mil dólares”, dijo y agregó: “Somos todas familias de trabajo que viene juntando el dinero hace mucho tiempo, son ahorros de toda la vida”.

Este lunes empezó la inscripción al plan de viviendas de personas con movilidad reducida en Desarrollo Humano, a cargo del área de Discapacidad: 7 de las 84 viviendas del programa de Viviendas que se lleva a cabo a través del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación Argentina serán destinadas a esa población.

Sólo el lunes asignaron 100 turnos y la inscripción continuará durante el martes 7 y el jueves 9 de diciembre, de 8.00 a 14.00 —el miércoles es feriado—, y retomarán desde el miércoles 15 al viernes 17 de diciembre en el mismo horario, en las oficinas de O. Cézar y Rivadavia.

Entre los requisitos para la inscripción aparece el de tener residencia permanente en San Pedro, que puede acreditarse con el DNI, con certificado de domicilio o con servicio a su nombre, como el de Coopser. Los aspirantes que se inscriban deben ser jefes o jefas de familia.

Deben demostrar capacidad de pago y para ello, deben acreditar tener trabajo formal, con recibo de sueldo o monotributo, jubilaciones, pensiones, asignaciones del Estado como AUH, etc. En este caso, además, poseer en la familia a un integrante con movilidad reducida.

A principios de diciembre, ya era más de 1200 personas se acercaron a la Secretaría de Desarrollo Humano para inscribirse para el sorteo del plan de 84 viviendas que el Gobierno local construirá con fondos nacionales en un predio ubicado detrás del caserío de Depietri, frente a los barrios Arcor y Futuro.

La empresa que ganó la licitación tiene un plazo de obra de 18 meses, por lo que en el Gobierno entienden que hay tiempo para permitir la inscripción de todos los interesados y luego sí proceder al sorteo para la adjudicación a los beneficiarios.