Por Javier Silva, abogado especialista en Derecho Sucesorio y Registral

Antes de firmar una reserva. Antes de un boleto. Antes incluso de sentarse con el escribano. Hay algo que debería ser innegociable: el informe de dominio.

¿Por qué es tan importante? Porque en la provincia de Buenos Aires la seguridad jurídica inmobiliaria se organiza a través del Registro de la Propiedad Inmueble.

Su función no es decorativa. Es estructural.

El Registro de la Propiedad Inmueble publicita quién es el titular, informa hipotecas y embargos, registra medidas cautelares, otorga oponibilidad frente a terceros.

En términos simples: lo que está inscripto produce efectos jurídicos frente a todos.

Eso es publicidad registral. Y es lo que transforma un dato en una realidad jurídica.

Entonces, ¿qué es el informe de dominio? Es la radiografía jurídica del inmueble.

Permite saber:

*Quién figura como titular registral.

*Si existen hipotecas.

*Si hay embargos.

*Si pesan restricciones.

*Si hay medidas cautelares inscriptas.

Pero acá está el punto clave: no alcanza con pedirlo. Hay que saber leerlo.

Una anotación mal interpretada puede cambiar completamente una operación.

No solo importa el inmueble. Importa también la persona que vende.

La inhibición general de bienes es una medida judicial que impide disponer del patrimonio.

Si una persona está inhibida:

*No puede vender válidamente.

*No puede hipotecar.

*No puede transferir derechos reales.

Aunque el inmueble, en sí mismo, no tenga gravámenes.

Y este es uno de los errores más frecuentes en operaciones informales.

¿Por qué puede estar inhibida una persona?

Algunas causas habituales:

*Juicios por deudas.

*Reclamos civiles o comerciales.

*Procesos laborales.

*Medidas cautelares patrimoniales.

*Concursos o quiebras.

La inhibición no siempre implica insolvencia definitiva. Pero sí revela un conflicto judicial activo. Y eso modifica el riesgo jurídico de la operación.

Se analiza el precio. Se mira el estado del inmueble. Se prioriza la urgencia. Y el análisis registral queda para el final.

En materia dominial, ese orden suele salir caro.

Una regla profesional básica. Informe de dominio actualizado. Interpretación técnica.

Recién entonces, decisión.

En las operaciones inmobiliarias, los problemas graves casi nunca nacen el día de la firma. Nacen cuando se omite el análisis previo.

El informe de dominio no es un trámite administrativo. Es un instrumento de prevención jurídica. Y en conflictos dominiales complejos, muchas veces el litigio podría haberse evitado leyendo correctamente lo que el Registro ya estaba diciendo.

La seguridad jurídica no se improvisa. Se analiza.

Hace más de seis años que Danisa, una vecina de Gobernador Castro, pide ayuda por la situación que vive junto a sus tres hijos, dos de ellos con CUD (Certificado Único de Discapacidad). 

La madre, de 26 años compró un terreno en calle San Nicolás al 127 y reclama que "nunca" le bajaron el tendido eléctrico, por lo que vive su día a día, sin luz. 

En diálogo con La Opinión, la mujer explicó su problemática y pidió ayuda para poder vivir “dignamente”. 

Indicó que al momento de la compra, el dueño original “no contrató a un agrimensor” y no hizo “la subdivisión” de los terrenos dentro del predio donde actualmente “viven más de 40 familias”. 

“Yo entiendo que como esto no está dividido primero hay que hacer una obra”, explicó Danisa.  

Refirió que se acercó en diversas oportunidades en Coopser y llevó “cartas y petitorios” que “nunca llegaron a nada”. 

“Están todos los pedidos, tanto el mío como el de otros vecinos, en una carpeta esperando a que eso se habilite, que empiecen la subdivisión, que hagan calles y toda la obra para que nos puedan bajar la luz”, dijo la mujer. 

Expresó que una de sus hijas posee “falta de desarrollo fisiológico, cuadriplejia flácida y epilepsia”, motivo por el cual necesita “aspirarse” a diario, servicio que depende de la conexión eléctrica. 

“Me voy a la casa de un vecino con el aparato para poder aspirarla porque si no los mocos le impiden respirar”, contó Danisa.  

“No quiero que me regalen nada, quiero que me cobren la instalación como se debe e ir pagando todos los meses el servicio. No quiero engancharme de la luz, pero la necesito para mejorar la vida de mis hijos”, concluyó la mujer. 

La difusión en redes sociales de la venta de terrenos en un barrio denominado “Cooperativa Independencia” en la zona de Mateo Sbert y General Pueyrredón fue señalada como “propuesta falsa” por parte de la Municipalidad, que advirtió sobre la modalidad engañosa.

Obras Públicas y Asesoría Letrada municipal investigan el caso en procura de obtener más datos sobre la difusión de la venta de esto terrenos que “no cuentan con la legitimidad correspondiente para la comercialización”, indicaron desde el Gobierno.

Las “propuestas falsas” que se difunden contienen “confección, aprobación y registración del correspondiente plano de subdivisión” con una superficie “claramente menor a lo permitido por ley”, explicaron.

La publicidad difundida en redes por la presunta “Cooperativa Independencia” y por “Mara, Tierra de Negocios” ofrece “lotes de 6 x 25” y de “8 x 12” metros cuadrados en “cuotas desde $ 25.000” con reserva de mil dólares. “100 % financiado”, “tomamos vehículos” y “sólo con tu DNI”, dice en los volantes publicados.

“Esta campaña puede provocar pérdidas irreparables a quienes con buena fe sean atraídos por esta oferta en un contexto de grandes demandas habitacionales”, advirtieron desde la Municipalidad.

En un comunicado, el Gobierno pidió “no realizar ningún pago, reserva u operación que implique la entrega de datos personales y económicos”, a la espera de las medidas que pueda llevar adelante la Municipalidad ante lo que consideraron acciones “de particulares que intentan engañar a las familias sampedrinas”.