Por Javier Silva, abogado especialista en Derecho Registral y Sucesorio

En el mundo del Derecho Real existe una figura poco conocida, pero muy importante: la usucapión, también llamada prescripción adquisitiva o vulgarmente conocida como posesión veinteañal.

En palabras simples, es la posibilidad de convertirse en dueño de un bien por el paso del tiempo, siempre que se lo haya poseído de manera pública, continua y pacífica, actuando como verdadero propietario.

La ley argentina, a través del Código Civil y Comercial de la Nación, reconoce este derecho a quien demuestra interés y cuidado por un bien, y al mismo tiempo sanciona al dueño que lo abandona durante muchos años. 

El Artículo 1.897 del Código establece que “la prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley”.

Esto significa que si alguien vive o trabaja un terreno, lo mantiene, paga los impuestos y lo hace a la vista de todos, puede transformarse legalmente en su propietario. 

Existen dos tipos de prescripción adquisitiva, según las condiciones y el tiempo de posesión:

a) Prescripción breve (10 años)

Se aplica cuando el poseedor tiene un justo título, por ejemplo, boleto de compraventa y actúa de buena fe, creyendo que el bien le corresponde. Ese negocio plasmado en un boleto de compra venta no llego a finalizarse, es decir las partes no terminaron de escriturar a nombre del comprador por diferentes factores.

Luego de 10 años de posesión pacífica e ininterrumpida, puede pedir al juez el reconocimiento del dominio.

b) Prescripción larga o veinteañal (20 años)

Si no hay justo título, pero la persona vive, usa y mantiene el inmueble como dueño durante 20 años o más, la ley también le permite ser reconocida como propietaria.

Lo fundamental es que la posesión sea pública, continua y sin interrupciones.

Pagar impuestos no alcanza. Un error muy común es creer que con pagar los impuestos de un terreno o casa basta para hacerse dueño. Eso no es así.

El pago de tasas o servicios no sustituye a la posesión real ni crea derechos de propiedad por sí solo.

Para que la usucapión sea posible, la persona debe ocupar el inmueble de manera efectiva, ejercer actos de dueño (cercar, construir, mantener, habitar, etc.) y hacerlo de forma pública, pacífica e ininterrumpida durante el plazo legal.

Si la ocupación no es visible o se realiza de manera clandestina, no genera derecho alguno a usucapir. 

Todo bien que esté dentro del comercio: terrenos, casas, lotes urbanos o rurales, incluso algunos bienes muebles.

No pueden usucapirse los bienes públicos ni los derechos personales o intransferibles (como el nombre, el estado civil o una pensión). 

La usucapión no se obtiene automáticamente, sino mediante un proceso judicial.

El juez analiza la documentación, los testimonios, los pagos y la conducta del poseedor, y finalmente dicta una sentencia que declara el dominio a favor del interesado. Esa sentencia se inscribe luego en el Registro de la Propiedad.

Ejemplo práctico: una persona vive desde hace 25 años en un terreno, lo mantiene, paga impuestos y nadie le reclama nada.

En ese caso puede iniciar una acción de prescripción adquisitiva larga (veinteañal) y, si el juez confirma la posesión pública y pacífica, obtener el título de propiedad.

Por el contrario, quien solo paga impuestos sin vivir ni ejercer actos de dueño sobre el inmueble no puede usucapirlo, por más años que transcurran. 

La usucapión es una herramienta legal que busca regularizar situaciones antiguas, dar seguridad jurídica y reconocer derechos a quienes viven, cuidan y ejercen posesión como dueños durante años y han convertido un terreno o vivienda en su verdadero hogar.

Por Javier Silva*

 Cuando la tierra queda sin defensa

En muchas ciudades del interior bonaerense, incluida San Pedro, se repiten situaciones donde familias descubren que terrenos heredados —aunque con escrituras originales— han sido ocupados por terceros. 

En la mayoría de los casos, los propios titulares registrales o sus herederos no han concluido la sucesión judicial, y ello deja abierta la posibilidad de que otros se apropien, alegando supuestas compras o simplemente asentándose con la intención de permanecer.

Este fenómeno no es nuevo, pero se ha intensificado en los últimos años por la falta de cultura registral, el abandono de trámites sucesorios y el desconocimiento sobre cómo funciona el sistema legal de adquisición del dominio.

 ¿Cómo se adquiere el dominio legalmente?

En el Derecho argentino, el dominio sobre un inmueble se adquiere y se protege a través de:

Sin estos elementos, el derecho de propiedad puede ser muy difícil de ejercer ante conflictos o usurpaciones. 

El Código Civil y Comercial de la Nación también contempla la prescripción adquisitiva (usucapión) como un modo excepcional de adquirir la propiedad, pero bajo condiciones muy precisas.

 El sistema hereditario argentino

Cuando una persona fallece dejando bienes, se abre lo que legalmente se conoce como "comunidad hereditaria". 

Los herederos tienen derecho sobre esos bienes, pero no pueden disponer libremente de ellos ni ejercer defensa judicial efectiva hasta que se complete la sucesión.

Una declaratoria de herederos (en sucesiones intestadas) o la aprobación del testamento son necesarios para inscribir la transmisión de dominio a los nuevos titulares.

Omitir este trámite por años deja las propiedades vulnerables, incluso ante terceros de mala fe, quienes podrían intentar ocupaciones o ventas irregulares, aprovechando el silencio registral.

 La prescripción adquisitiva (usucapión)

La usucapión permite adquirir el dominio por el paso del tiempo, siempre que se cumplan los requisitos legales:

Sin embargo, el dominio no se adquiere automáticamente: es indispensable promover un juicio de usucapión, en el que el ocupante debe probar cada uno de esos extremos. 

El juez, en ese proceso contradictorio, notificará a los verdaderos propietarios o herederos, quienes pueden oponerse y ejercer su defensa.

 Riesgos al comprar una posesión informal

Muchas personas acceden a terrenos “de palabra” o con simples boletos de compraventa sin escritura, lo que genera situaciones sumamente riesgosas:

El mejor consejo: no comprar sin asesoramiento legal ni revisar el estado registral del inmueble. La posesión puede ser regularizable, pero requiere una mirada técnica para evitar fraudes o frustraciones.

 Recomendaciones claves

 Conclusión

La propiedad inmueble no solo se defiende con papeles, se construye con decisiones jurídicas responsables. 

Inmuebles heredados sin sucesión o mal vendidos pueden convertirse en conflictos que atraviesan generaciones. Por eso, el mejor acto de previsión no es comprar más barato, sino adquirir en regla y heredar en paz.

*Abogado

Tras la regulación de honorarios por parte de la Justicia para los abogados actuantes en la causa mediante la que el Municipio perdió terrenos de la costa a manos del particular Raúl Calonge, que logró usucapir para escriturar esa tierra a su nombre, aquellos letrados que actuaron en nombre del Estado informan que no corresponde que se les pague.

Así lo hicieron el exdirector de Asesoría Letrada del principio del Gobierno de Guacone, Juan Benseny; el último en ocupar ese cargo en esa gestión y actual juez de Paz, José Macchia; y la propia Fiscala de Estado, María Hiraldo.

También informó que no corresponde el pago de honorarios el exdirector de Asesoría Letrada del Gobierno de Cecilio Salazar, Ricardo Uguet, quien dejó ese cargo el 30 de abril, cuando Ramón Salazar fue desplazado del interinato a cargo del Poder Ejecutivo.

Uguet elevó el escrito de forma al Juzgado para informar que "en función de lo dispuesto por el artículo 203 del Decreto ley 6769/58 (Ley Orgánica de las Municipalidades)" no le corresponde "percibir honorarios de la Municipalidad de San Pedro".

Ello puesto que su trabajo "fue retribuido mediante un sueldo como director de Asesoría Letrada". Según la regulación de honorarios dispuesta por el Juzgado interviniente, le correspondían unos 881.915,52 pesos (45,12 jus).

Además de ellos y el abogado particular de Calonge, aparece con honorarios regulados la exdirectora de Asesoría Letrada y actual concejala de la UCR, Paola Basso, con 4.365.900 pesos, quien deberá, al igual que el resto, elevar manifestación aclaratoria para informar que no le corresponde percibir ese monto en tanto su actuación fue en calidad de funcionaria pública municipal.

En la década del 90 quien desempeñaba tareas de remoción en el basural logró quedarse con un predio al pie de la barranca en zona privilegiada. Así, un pequeño sector se transformó con el tiempo en motivo de un largo pleito y una expansión edilicia que dio lugar a que otros vecinos lograran probar primero la posesión y ahora la propiedad de una gran porción de la costa.

Se trata de las familias de el ex contratista municipal Raúl Eduardo Calonge y su esposa Mirta Foyo, de la martillera María Marta Hidalgo y su hijo, el concejal Juan Cruz González y del resto de los mencionados en el fallo: Norma Di Napoli, Natalia Andrea Morán, María Graciela Calonge, Lucia Vellón y Amelia Suárez.

Hace pocas semanas la ex Asesora y ahora Concejal Paola Basso recordó una serie de acciones que habían quedado pendientes de decisión judicial y seguimiento cuando dejó su cargo. Este era uno de ellos, pero desde que el lugar fue usurpado y las edificaciones crecieron, pasaron varias gestiones de gobierno: Pángaro, Barbieri, Guacone y Salazar padre e hijo. Durante todo ese tiempo el litigio por la recuperación se mantuvo en favor de los sampedrinos.

Si bien los antecedentes se remontan a fines de la década del 80, el “error” que desencadenó el resultado adverso se cometió en 2017, cuando se modificó la definición de un bien público municipal por un bien privado. Sucedió en ocasión del recupero de todas las superficies costeras que van desde Mallorca al Tiro Federal a excepción del lugar que pertenece al obispado donde funcionó durante mucho tiempo la Dirección de Turismo Municipal. El estacionamiento de Pescadores es una concesión provincial y el resto era patrimonio público municipal y por ende propiedad de todos los vecinos de San Pedro.

El sábado por la mañana, el móvil de Sin Galera, recorrió el lugar y trazó la dimensión que se logró merced al avance de murallas y cercos que ampliaron el pequeño sector que ocupaban los habitantes originarios en pequeñas viviendas. De hecho, el primer litigante, Raúl Eduardo Calonge había comprado en el año 1987 los derechos posesorios a una familia de apellido Caffieri.

Desde el lugar, el periodista Rafael Flaiman explicó los alcances del fallo sobre el que además restan por fijar los honorarios de los abogados ya que serán fijados en relación a la valuación de los predios.

El litigio que tuvo su primer antecedente en diciembre del año 2004, entra ahora en el ritmo de las notificaciones y los derechos que puedan esgrimir todos aquellos que han construido en la zona. Otro capítulo triste para una ciudad que en lo que va del año ya sufrió dos impactos que involucran distracciones imperdonables: los terrenos de Arcor en la zona del Bajo Puerto y este sector estratégico para el turismo y la recreación.

Entre sus promesas de campaña en 2015, Cecilio Salazar había prometido pasar con la topadora por toda la costa para recuperar predios. No fue el único.