Por Javier Silva, abogado especialista en Derecho Sucesorio y Registral

Hay inversores que miran los ladrillos y otros que miran la tierra. Los primeros compran lo hecho. Los segundos saben que el verdadero valor se crea mucho antes: cuando un campo se transforma en lotes, cuando un papel se convierte en plano aprobado, cuando una voluntad privada se encuentra con un marco legal que, bien leído, deja más puertas abiertas de las que aparenta. Este artículo es sobre esas puertas.

En la provincia de Buenos Aires hay una paradoja silenciosa. Mientras la demanda de suelo urbanizado crece año tras año —empujada por el déficit habitacional, la migración desde el conurbano hacia ciudades medias y el atractivo del corredor norte como zona de inversión—, la oferta de lotes en regla avanza a paso de tortuga. No es por falta de tierra. Es por la dificultad de transformarla.

El marco que gobierna esa transformación es el Decreto-Ley 8912/77 de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo, una norma con casi medio siglo de vigencia, pensada para una provincia que ya no existe. Su aplicación rígida, sumada a un circuito de convalidación provincial históricamente lento, ha generado la imagen —extendida entre inversores y desarrolladores— de que lotear en territorio bonaerense es un laberinto sin salida. No lo es. La ley tiene más excepciones, más mecanismos y más herramientas de flexibilización de las que se suelen mencionar. El problema es que hay que saber leerlas.

Lo que sigue es un mapa práctico para el desarrollador privado —pequeño, mediano o grande; individual, asociado o fiduciario— que quiere entender en qué terreno se mueve antes de dar el primer paso.

La regulación del suelo en la Provincia no se agota en una sola ley. Es un sistema de cuatro normas que funcionan en cascada, y entender cómo se conectan es la primera ventaja competitiva de cualquier desarrollador:

1) Decreto-Ley 8912/77 — norma madre. Fija las dimensiones mínimas de los lotes, las cesiones obligatorias de espacios verdes y reservas de uso público (art. 56), prohíbe subdivisiones que generen densidades mayores a 30 habitantes por hectárea cerca de rutas troncales (art. 55) y establece, en su artículo 51, el piso de la regla: los municipios no pueden autorizar dimensiones inferiores a las de la ley. Pero el mismo artículo —y aquí está la clave— habilita excepción municipal cuando el proyecto lo justifique.

2) Decreto 9404/86 — reglamenta los clubes de campo. Es la vía histórica para urbanizaciones recreativo-residenciales de baja densidad, con parcelamiento propio bajo el régimen de la ley de propiedad horizontal original.

3) Decreto 27/98 — crea la figura del barrio cerrado y, más importante para el desarrollador, habilita a la autoridad municipal a “propiciar el cambio normativo pertinente a fin de dotar al predio de los indicadores urbanísticos, mediante estudios particularizados”. En la práctica, esta cláusula es la puerta más transitada para obtener indicadores a medida del proyecto, pudiendo localizarse el emprendimiento en cualquiera de las áreas definidas por la ordenanza municipal —urbana, complementaria o rural—.

4) Decreto 1727/02 — descentraliza en los municipios la prefactibilidad y factibilidad de urbanizaciones cerradas, reconociendo que la responsabilidad primaria del ordenamiento territorial es municipal, como ya lo establece el art. 70 de la 8912.

A este esqueleto se suma una pieza más reciente y decisiva: la Ley 14.449 de Acceso Justo al Hábitat (2012), que abrió un catálogo nuevo de herramientas urbanísticas que flexibilizan la 8912 en favor de la producción de suelo. A ella volveremos enseguida.

Un dato revelador: de los 135 partidos de la Provincia, ninguno completó las cuatro etapas del proceso de planeamiento que la propia 8912 exige en su artículo 75 (delimitación preliminar, zonificación según usos, plan de ordenamiento urbano y planes particularizados). La mayoría quedó en la segunda etapa. Esto significa que el desarrollador no opera sobre un tablero perfectamente trazado: opera sobre un mapa inacabado, lo que —lejos de ser un obstáculo— abre márgenes de gestión que un proyecto bien fundamentado puede aprovechar.

Cuando un desarrollador encuentra una oportunidad —una fracción con buena ubicación, pero cuyas dimensiones, indicadores o zonificación no se ajustan a lo que permitiría un proyecto rentable—, no está frente a un “no” automático. Está frente a la pregunta de qué vía de excepción es la adecuada. El ordenamiento provincial ofrece tres caminos concretos, cada uno con su lógica, su fundamento normativo y su campo de aplicación típico.

Es la puerta clásica. El artículo 51 de la 8912, después de fijar dimensiones mínimas, agrega que los municipios podrán establecer excepciones cuando las características de la zona y del proyecto así lo justifiquen. El mecanismo, en la práctica, consiste en una ordenanza municipal —generalmente específica para el predio o el sector— que se somete posteriormente a convalidación provincial.

El secreto de esta vía es la fundamentación. No alcanza con invocar la excepción: hay que demostrar por qué el proyecto mejora el tejido urbano, cómo resuelve la dotación de servicios, qué impacto tiene sobre el entorno y de qué manera respeta —aunque flexibilice— el espíritu del ordenamiento. Un proyecto bien fundado, con informe técnico de agrimensor, memoria urbanística del arquitecto y dictamen jurídico que anticipe los puntos sensibles, recorre este camino en un plazo razonable. Un proyecto mal fundado se estanca indefinidamente.

Un caso testigo regional ilustra con precisión esta lógica. En San Pedro, el loteo ubicado en la intersección de la Ruta 1001 a Río Tala con las calles Depietri, Noseda y Laprida —conocido en la zona como “el loteo de los viveristas”— se tramitó precisamente por la vía del art. 51 in fine. La primera presentación ante la autoridad provincial encontró objeciones técnicas al informe urbanístico, lo cual obligó al equipo arquitectónico a profundizar la fundamentación: análisis del entorno, justificación de los indicadores propuestos, integración con la trama existente e impacto sobre la dotación de servicios. Una vez reforzado ese soporte técnico, el expediente avanzó y obtuvo aprobación en los plazos normales para la época. La lección es nítida: en la vía de la 51 in fine, la calidad de la fundamentación no es un detalle estético; es la diferencia entre la aprobación oportuna y la parálisis indefinida del expediente.

El Decreto 27/98 y, antes de él, la Resolución 74/97, habilitaron una herramienta potente: el estudio particularizado. Consiste en que el municipio elabora —con la participación técnica del desarrollador— un régimen urbanístico específico para un predio, fijando sus propios indicadores (FOS, FOT, densidad, dimensiones de lote, retiros) según las necesidades del proyecto y las condiciones del entorno.

Es la figura típica de los barrios cerrados y de los grandes emprendimientos, pero no está reservada a ellos. Puede aplicarse a loteos abiertos de cierta escala, a desarrollos mixtos y a cualquier proyecto cuya particularidad justifique un tratamiento normativo a medida. El circuito exige dos convalidaciones: la prefactibilidad —que valida la localización y el encuadre general— y la factibilidad definitiva, que aprueba el proyecto ejecutivo.

Esta es la puerta más reciente —y, para muchos desarrolladores, la más desconocida—. La Ley de Acceso Justo al Hábitat introdujo tres instrumentos que flexibilizan la 8912 de modos que hasta 2012 eran impensables:

• Programa de Lotes con Servicios. Permite generar parcelas con dimensiones menores a las que exige la 8912 y, crucialmente, la provisión progresiva de infraestructura. Hasta 2012, la 8912 exigía tener todas las obras de agua, cloacas, electricidad y pavimento hechas antes de habilitar el loteo. Hoy, bajo este programa, puede aprobarse un plan de obras por etapas, lo que baja drásticamente la inversión inicial del desarrollador y permite financiar la urbanización con el propio flujo de ventas.

Conviene una precisión técnica que ordena el panorama. El desdoblamiento entre la aprobación del plano y la ejecución posterior de las obras de infraestructura no fue una invención de la Ley 14.449. Bajo el régimen anterior, la práctica registral provincial ya admitía que un plano se aprobara incorporando los servicios exigidos por el municipio sin que estuvieran efectivamente ejecutados, condicionando la aprobación a una restricción de venta de las parcelas. Una vez ejecutadas las obras y obtenidos los certificados emitidos por la autoridad de aplicación de cada servicio (agua, electricidad, cloacas, pavimento), el desarrollador tramitaba ante los entes provinciales el levantamiento de la interdicción, que podía hacerse en forma parcial —por sectores u obras concluidas— o total. Lo que la Ley 14.449 incorporó, entonces, no fue la posibilidad técnica del diferimiento (que ya existía), sino su sistematización como herramienta de política habitacional, sumada a la habilitación expresa de dimensiones de lote inferiores a las exigidas por la 8912 cuando se aplica el Programa de Lotes con Servicios. Para el desarrollador, la distinción tiene consecuencias prácticas: aún por fuera de los programas de hábitat social, existen mecanismos clásicos de aprobación con restricción que permiten financiar obras con el flujo de las preventas, sin necesidad de encuadrar el proyecto bajo la 14.449.

• Consorcios Urbanísticos. Es la forma de asociación público-privada más poderosa del régimen bonaerense. Un propietario aporta la tierra; el Estado (provincial o municipal) aporta obras o gestión; cada parte recibe, como compensación, unidades inmobiliarias ya urbanizadas. El caso emblemático es el de la Cooperativa El Cardumen, en Marcos Paz, donde beneficiarios del programa PRO.CRE.AR que no podían acceder a lotes por los precios del suelo lograron comprar un predio y urbanizarlo mediante convenio con el municipio. Es un modelo que el corredor norte debería replicar.

• Zonas de Promoción del Hábitat Social. Los municipios pueden definir áreas donde los indicadores se flexibilizan específicamente para facilitar la producción de vivienda accesible, con contrapartidas razonables para el desarrollador.

Hay una contrapartida que conviene conocer: la ley establece una contribución obligatoria no inferior al 10 % sobre la valorización inmobiliaria generada por la acción del Estado —cambios de zonificación, cambios de indicadores, aprobación del proyecto—. No es un impuesto: es el reconocimiento de que cuando el Estado autoriza un desarrollo, parte de la plusvalía generada debe volver a la comunidad. Para el desarrollador, esto significa incorporar esa contribución al análisis económico desde el inicio. Para el inversor, significa operar con reglas claras.

La forma de materializar esa contribución no es indiferente, y conviene que el desarrollador conozca el debate técnico que se planteó desde la sanción de la norma. La interpretación más alineada con el espíritu de la Ley 14.449 —y con su objetivo expreso de integración e inclusión socio-urbana— es que el porcentaje (10% o más) se exprese en superficie del propio predio que se subdivide, quedando ese suelo en manos del Estado para destinarse a hábitat social, equipamiento comunitario o reserva fiscal dentro del mismo emprendimiento. Cuando esta modalidad se aplicó en la práctica, surgió una interpretación alternativa: ofrecer al Estado superficies equivalentes en dimensiones y características urbanas, pero situadas en otros predios, generalmente menos valiosos o ubicados en zonas distantes. Esa segunda fórmula resulta más atractiva para el desarrollador, pero su compatibilidad con el espíritu de la norma es discutible: una contribución cuyo objetivo declarado es integrar difícilmente cumple su finalidad cuando se materializa fuera del proyecto que se autoriza. El punto operativo, más allá del debate, es claro: la modalidad debe pactarse con la autoridad municipal y provincial desde el inicio del expediente y dejarse expresamente convenida en la ordenanza de excepción o en el convenio urbanístico, evitando discusiones en la etapa final del trámite, cuando los costos de modificación son altos.

Un proyecto de loteo en la Provincia de Buenos Aires recorre, sea cual sea la vía elegida, un itinerario que conviene tener claro antes de firmar el boleto de compra del campo:

1. Estudio preliminar de factibilidad urbanística — análisis del código municipal vigente, zonificación del predio, indicadores aplicables, restricciones ambientales e hídricas, accesos y servicios disponibles. Esta etapa es la que separa a los desarrolladores serios de los improvisados. Comprar tierra sin este estudio es apostar a ciegas.

2. Prefactibilidad — presentación municipal del anteproyecto. Se evalúan localización, compatibilidad de usos, condiciones de habitabilidad, estudio de impacto (urbanístico, socioeconómico y ambiental), y la garantía de no interferir con la trama vial existente ni con los ejes futuros de crecimiento. Si el proyecto requiere excepción, es aquí donde comienza a tramitarse.

3. Factibilidad definitiva — aprobación del proyecto ejecutivo por el municipio y, cuando corresponde, convalidación por la Dirección Provincial de Ordenamiento Urbano y Territorial (DPOUyT). Se presentan los planos de subdivisión, los proyectos de infraestructura (agua, cloacas, electricidad, desagües pluviales, pavimento o tratamiento de calles), las cesiones de espacios verdes y reservas de uso público, y la documentación ambiental.

4. Licencia ambiental provincial — certificado emitido por la autoridad ambiental de la Provincia que corrobora la factibilidad en materia de redes, escurrimientos e impacto. Un capítulo en el que no se puede improvisar: en otras jurisdicciones del país se han visto decenas de loteos clausurados preventivamente por carecer de este certificado, aun estando aprobados municipalmente.

5. Ejecución de obras e inscripción registral — aprobado el proyecto, se ejecutan las obras (o se garantizan mediante el régimen de obras diferidas que permite la Ley 14.449, o bien mediante la modalidad clásica de aprobación con restricción de ventas y posterior levantamiento de interdicción), se aprueba el plano de mensura y subdivisión en la Dirección de Geodesia, y se inscriben las parcelas en el Registro de la Propiedad Inmueble.

6. Inscripción en el RPUC — cuando se trata de urbanizaciones cerradas, corresponde la inscripción en el Registro Provincial de Urbanizaciones Cerradas. Este paso es decisivo: sin él, el emprendimiento queda en una zona gris tributaria y registral que puede comprometer las escrituras futuras.

En nuestra región, el desarrollo inmobiliario ha encontrado formatos diversos que ilustran cada una de las vías analizadas. Vale repasarlos como casos testigo, porque enseñan más que cualquier tratado.

En Ramallo, el Loteo Velázquez —desarrollado por ADIMIF SRL a pocos minutos del centro y con acceso directo a la autopista Buenos Aires–Rosario— es un ejemplo de loteo abierto con lotes de 200, 250 y 360 m², regularizado mediante acuerdo con el municipio, que incorporó red de agua potable, red eléctrica, cordón cuneta, red cloacal, calles estabilizadas, alumbrado LED y espacios recreativos. Es el modelo clásico del loteo urbano con excepción municipal. En el mismo partido, el complejo Estancia Estrella Federal —400 hectáreas desarrolladas por Cardón y Eidico sobre las tierras de la antigua estancia El Ombú— ilustra el modelo opuesto: urbanización cerrada rural de baja densidad bajo el régimen del Decreto 27/98.

En Campana, Olimpo Desarrollos avanzó con barrios semi-cerrados de 200 lotes y servicios completos, operando bajo la figura de estudios particularizados.

En San Pedro, el catálogo es particularmente diverso: desde Barrancas Driving Golf, el Apart Club, Club Los Andes, Los Azahares, Brisas del Paraná, Campos del Paraná y el ya consolidado desarrollo Ciudad Abierta (iniciado en 2003), hasta el barrio La Providencia y el ya mencionado loteo de calles Depietri-Noseda-Laprida. Cada uno representa un encuadre normativo distinto: barrios con convalidación completa, loteos abiertos bajo ordenanza específica de excepción, clubes de chacras bajo régimen de club de campo. Ninguno se resolvió aplicando mecánicamente la 8912: todos requirieron una lectura creativa y jurídicamente sólida del ordenamiento.

A mayor escala, y fuera del corredor norte, pero como referencia ineludible, la ya mencionada Cooperativa El Cardumen de Marcos Paz demuestra que el esquema del consorcio urbanístico —cuando el municipio lo adopta con seriedad— puede ser la respuesta estructural al problema del suelo urbanizado.

Ningún panorama realista del desarrollo inmobiliario bonaerense estaría completo sin mencionar los dos obstáculos que, históricamente, han frenado o demorado proyectos que en lo urbanístico eran impecables.

El paso por los organismos provinciales —hoy concentrados, en buena medida, en ARBA, junto con la Dirección Provincial de Ordenamiento Urbano y Territorial y la Subsecretaría de Hábitat— ha sido históricamente el más lento del circuito. La descentralización del Decreto 1727/02 alivió parcialmente la situación al transferir a los municipios la aprobación de las urbanizaciones cerradas, pero los grandes proyectos, las excepciones estructurales y los cambios de zonificación siguen requiriendo pronunciamiento provincial.

En los últimos años, sin embargo, el problema de los plazos no sólo no se ha resuelto, sino que ha empeorado de un modo que merece atención específica. Conviene poner cifras concretas, porque el desarrollador necesita planificar con realidades verificables, no con expectativas teóricas.

Cómo eran los plazos. Entre los años 2005 y 2015, un loteo presentado ante los entes provinciales —ya por el camino normal o por vía de excepción— recorría la aprobación del plano de subdivisión en plazos que iban de seis meses a un año. Bajo la modalidad clásica de aprobación con restricción de venta —servicios a ejecutar a posteriori—, el levantamiento posterior de la interdicción, una vez presentados los certificados de obra emitidos por la autoridad de aplicación de cada servicio, requería entre cuatro y seis meses adicionales. En ese esquema, el expediente pasaba por ARBA, el Registro de la Propiedad Inmueble, la Dirección Provincial de Ordenamiento Urbano, la Dirección de Geodesia y, cuando correspondía, Hidráulica y Vialidad Provincial, cada una con su intervención específica y sus tiempos diferenciados.

Cómo son los plazos hoy. Actualmente, el modelo se ha concentrado: ARBA ha asumido en gran medida funciones que antes distribuían Ordenamiento Urbano y Geodesia, en un proceso de unificación de competencias dentro del expediente. La hipótesis de partida —que la concentración produjera mayor agilidad o, al menos, un control más eficiente— no se ha verificado en la práctica. Profesionales agrimensores y desarrolladores que operan habitualmente en el territorio bonaerense reportan que un trámite menor de levantamiento de interdicción sobre un plano ya aprobado, sin objeciones técnicas y sin correcciones requeridas, puede demandar hoy hasta veintinueve meses. La cifra no es anecdótica ni una hipérbole: refiere a casos concretos en los que la documentación se presentó completa a fines de 2023 y la liberación efectiva del plano recién se materializó a comienzos de 2026, sin que en el ínterin se hubiera planteado observación alguna por parte de la administración.

Qué significa esto para la estructura del negocio. Veintinueve meses de espera sobre un plano aprobado no son una incomodidad administrativa: son un costo económico medible. Implican capital inmovilizado, contratos de preventa que se renegocian o caen, intereses bancarios o financieros que corren, impuestos inmobiliarios complementarios que se acumulan (volveremos sobre esto enseguida) y, frecuentemente, deterioro de la confianza del comprador final. Una estructura económica que no contemple estos plazos como escenario base —no como contingencia improbable— está mal armada desde su origen.

De este diagnóstico se derivan tres recomendaciones prácticas:

— Trabajar municipio y provincia en paralelo, no en secuencia, anticipando objeciones técnicas antes de la formalización del expediente y construyendo consenso con los organismos intervinientes desde la prefactibilidad.

— Diseñar la estructura financiera del proyecto contemplando el peor escenario de plazos, no el promedio histórico ni el legal teórico. La diferencia entre ambos escenarios puede comprometer la viabilidad del emprendimiento.

— Documentar formalmente cada presentación y cada respuesta del organismo provincial, con seguimiento por mesa de entradas, constancias de pronto despacho cuando el silencio se prolonga y eventualmente vías administrativas o judiciales —amparo por mora, pedido de informes— cuando la demora se torna manifiestamente irrazonable.

Mientras la legislación de fondo no se actualice y la gestión administrativa no recupere los estándares de la década pasada, el desarrollador serio debe asumir que el tiempo es, en este negocio, una variable estructural y no un dato menor.

Este es el obstáculo menos visible y, paradójicamente, el que más escrituras ha bloqueado. El problema es el siguiente: cuando el desarrollador subdivide la tierra y vende los lotes por boleto de compraventa —esperando la aprobación final para escriturar—, para ARBA sigue figurando como titular registral de todas las parcelas. Como el Impuesto Complementario grava a quienes tienen más de una propiedad en la Provincia, el desarrollador queda alcanzado por el tributo sobre la totalidad de los lotes vendidos, aunque económicamente ya no sean suyos.

La consecuencia fue histórica: deudas acumuladas, judicialización, y escrituras que los escribanos no podían otorgar porque el emprendimiento figuraba en mora. Según la propia ARBA, llegaron a estar afectados más de 20.000 lotes en toda la Provincia. Las Resoluciones 16 y 17/2022 de ARBA y la Resolución 360/22 del Ministerio de Gobierno habilitaron un mecanismo de desvinculación de partidas —que puede iniciar el propio particular, el desarrollador, el fideicomiso o el escribano interviniente— que destrabó buena parte del problema. Pero el punto para el desarrollador moderno es claro: este costo tributario tiene que estar previsto en la estructura del negocio desde el día uno, y la estrategia de escrituración debe planificarse con el mismo rigor que la obra. La conjunción entre demoras provinciales y el devengamiento del Complementario puede transformar un proyecto rentable en un quebranto si no se anticipa.

Los datos oficiales recientes ayudan a dimensionar la magnitud del fenómeno. En la Provincia existen aproximadamente 871 barrios cerrados y clubes de campo; de ellos, cerca de 230 están mal inscriptos tributariamente. Desde 2020 se regularizaron 28 barrios en diez municipios, con una recaudación en obras y efectivo de más de 1.200 millones de pesos y la cesión de más de 60 hectáreas para fines sociales. El Registro Provincial de Urbanizaciones Cerradas (RPUC) tiene empadronados alrededor de 200 emprendimientos. El sistema se está regularizando, pero exige a los nuevos desarrolladores un nivel de cumplimiento que hace diez años no era estándar.

La Ley 8912 es una norma de 1977 aplicada a una provincia del año 2026. Desde 2007 duerme en los cajones provinciales un proyecto de reforma integral que nunca llegó a la Legislatura. Mientras tanto, quienes operan en el territorio hacen lo que siempre se hizo con las leyes antiguas: leerlas con inteligencia, combinarlas con las normas más nuevas, aprovechar las excepciones previstas y construir los caminos que la letra fría no anticipa.

Para el desarrollador privado —sea un inversor individual que quiere subdividir un campo familiar, un grupo empresario que arma un fideicomiso, un constructor que proyecta un barrio cerrado, o un consorcio que piensa en un proyecto social con contrapartida de rentabilidad—, el mensaje es el mismo: el marco legal no es un enemigo, es un socio con reglas claras. Lo que exige es profesionalidad, planificación jurídica desde el origen y un equipo técnico que conozca no sólo la 8912 sino todo su entorno normativo, incluyendo la Ley 14.449, los decretos de descentralización y las resoluciones tributarias que hoy permiten destrabar lo que hace cinco años era impensable. Y exige, hoy más que nunca, una previsión realista de los plazos administrativos.

La tierra sigue siendo, en Argentina, una de las inversiones más sólidas del largo plazo. El suelo urbanizado —el lote con plano aprobado, servicios garantizados y escritura posible— es, además, uno de los bienes más escasos del mercado. Quién sabe producirlo legalmente no sólo hace negocio: genera ciudad, genera trabajo y genera valor real. Ese es, en el fondo, el sentido profundo del desarrollo inmobiliario bien entendido. Y es también el terreno donde el derecho registral y urbanístico se convierte, más que en una traba, en la herramienta que permite que todo lo demás ocurra.

Por Javier Silva, abogado especialista en Derecho Sucesorio y Registral

Desde la oportunidad real de acceder a la vivienda propia hasta los riesgos ocultos de un fraccionamiento mal planificado, hay decisiones que se toman una sola vez y que conviene tomar bien informado.

Comprar un lote es, para muchas familias, la decisión económica más importante de su vida. Y sin embargo, pocas veces se toma con la información completa. Se confía en la palabra del vendedor, en el entusiasmo del momento, en el precio que parece razonable. Lo que no se ve —o no se explica— es el universo de condiciones técnicas, jurídicas y administrativas que determinan si ese lote es realmente lo que parece. Las consideraciones que siguen se enmarcan en la normativa vigente en la Provincia de Buenos Aires y están dirigidas a cualquier persona que esté evaluando una compra de tierra en nuestro territorio, con la claridad que merece quien está a punto de tomar una decisión que no tiene marcha atrás.

Imaginemos un grupo de vecinos, o los trabajadores de una empresa local, que se organizan para comprar entre todos un predio grande y luego subdividirlo en lotes para cada familia. La idea es razonable, el impulso es legítimo. Pero hay un problema que puede arruinarlo todo: no cualquier terreno puede subdividirse en la cantidad de parcelas que uno imagina.

Cada municipio de la Provincia tiene un Código Urbano —u Ordenanza de Zonificación— que determina qué puede hacerse con cada metro cuadrado del ejido. Esa norma clasifica los terrenos por zonas y fija, para cada una, la superficie mínima y el frente mínimo que debe tener cada lote resultante de una subdivisión. La normativa de fondo que encuadra a todos los municipios bonaerenses es el Decreto-Ley 8.912/77 de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo, que ningún distrito puede ignorar ni contradecir.

¿Qué quiere decir esto en la práctica? Que, si un grupo de doce familias compra un predio de dos hectáreas en una zona donde el lote mínimo es de 2.000 m², solo podrán obtener diez parcelas como máximo —antes de descontar las superficies que quedan afectadas a calles internas. El sueño de los doce se convierte en un conflicto entre doce.

Riesgo concreto: adquirir en condominio un predio con la expectativa de subdividirlo en una cantidad de lotes que la normativa urbana no permite es uno de los errores más costosos y frecuentes en operaciones grupales. La consulta previa con un profesional evita ese problema. La falta de consulta puede significar la imposibilidad de escriturar a favor de todos los integrantes del grupo.

Un loteo irregular no es solo un problema de papeles: es la razón concreta por la que en ese barrio no llega la luz, no hay agua de red, no hay gas, no pasa el colectivo y no hay farola en la esquina. Para que cualquier prestador —eléctrico, sanitario, vial o de transporte— extienda su red, necesita que existan formalmente las calles, los espacios verdes y las áreas de equipamiento que la normativa exige ceder al municipio como condición del fraccionamiento. Esas cesiones solo se materializan con un plano de subdivisión debidamente aprobado por la Dirección de Geodesia y convalidado por el municipio. Sin ese documento, esas superficies no existen jurídicamente, y ningún organismo tiene obligación de prestar servicio sobre lo que el Estado no reconoce. A esto se suma que el Decreto-Ley 8.912/77 prohíbe aprobar loteos en zonas inundables: un lote por debajo de la cota mínima fijada por la Dirección Provincial de Hidráulica no puede ser habilitado, y si se vende igual, el contrato es susceptible de nulidad.

“Comprar en un loteo irregular no es solo arriesgarse a no escriturar. Es resignarse a vivir sin los servicios que el resto del municipio da por sentados”.

Muchos lotes se ofrecen y se venden con un croquis: un dibujo orientativo que muestra la ubicación aproximada, las medidas supuestas y los linderos generales del terreno. Ese croquis puede estar muy bien presentado, con logo de inmobiliaria, sello y todo. Y aun así, no vale nada como título de propiedad.

Un plano de mensura es un documento técnico elaborado por un agrimensor matriculado, sometido a visado y aprobación por la Dirección de Geodesia de la Provincia de Buenos Aires y con reflejo en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia. Es el único instrumento que da existencia jurídica a una parcela. Sin él, no hay lote en sentido legal. Hay tierra, hay posesión, hay expectativa —pero no hay derecho real oponible a terceros.

Cuando la venta se realiza a través de una inmobiliaria, es fundamental comprender que actúa como intermediaria. No es la titular del bien ni asume la responsabilidad sobre la situación dominial del predio. La responsabilidad recae sobre el titular registral del inmueble o, en los casos más riesgosos, sobre un mero poseedor que vende algo sobre lo que no tiene dominio inscripto. Comprar a un poseedor que vende con un croquis y un boleto informal puede significar pagar por años algo que nunca podrá escriturar, o que será reclamado por el verdadero titular en cualquier momento.

La pregunta que todo comprador debería formular antes de firmar es simple: ¿quién figura como titular en el Registro de la Propiedad Inmueble y existe un plano de mensura aprobado? Si no hay respuesta clara a esas dos preguntas, hay que detenerse.

Frente a todos estos riesgos, existe una alternativa que combina organización colectiva con respaldo jurídico sólido: la cooperativa de vivienda. Puede constituirla un grupo de vecinos de un barrio, los empleados de una fábrica, los integrantes de un sindicato o los trabajadores de una empresa. Cualquier grupo con un objetivo habitacional común y la voluntad de organizarse correctamente.

La cooperativa, una vez constituida e inscripta conforme a la Ley 20.337 de Cooperativas y registrada ante el INAES, puede adquirir un predio, contratar los servicios técnicos necesarios —agrimensor, ingeniero, abogado—, gestionar el loteo ante los organismos provinciales y municipales bonaerenses, y finalmente adjudicar los lotes a sus asociados de manera ordenada y con respaldo legal en cada paso. No es magia: es organización con marco jurídico. La diferencia entre una compra grupal informal y una cooperativa bien constituida es exactamente la diferencia entre la expectativa y el derecho.

Quienes elijan este camino deben igualmente verificar la zonificación del predio antes de adquirirlo, confirmar que la cantidad de socios sea compatible con los lotes que la normativa permite generar, y asegurarse de que el proceso de subdivisión y aprobación de planos se complete antes de iniciar la construcción.

Mi experiencia en el área registral y en la Oficina de Regularización Dominial de la Municipalidad de San Pedro me muestra con frecuencia situaciones que podrían haberse evitado con una consulta oportuna. Grupos que compraron un predio sin verificar la zonificación. Familias que pagaron cuotas durante años por lotes que nunca se inscribieron. Vecinos que construyeron su casa y no pueden acceder a ninguno de los servicios esenciales porque el loteo donde viven nunca fue aprobado por la Provincia.

La consulta profesional antes de la operación no es un trámite de lujo ni una formalidad para grandes inversores. Es la herramienta que permite distinguir una oportunidad real de una promesa sin sustento. El abogado especialista en derecho registral no está ahí para complicar la operación: está para que la operación llegue a buen puerto y el comprador obtenga lo que pagó.

Antes de firmar un boleto, antes de sumarse a un grupo de compra, antes de entregar una seña: consulte. No es un gasto. Es la inversión más barata —y más segura— de toda la operación.

Vecinos de Gobernador Castro que aseguran haber comprado un terreno cuyo loteo, al no estar autorizado, carece de los servicios básicos, como agua y electricidad, habían nombrado al concejal Ariel Rey durante la entrevista que mantuvieron con Lilí Berardi el sábado en Sin Galera.

En ese marco, Rey fue consultado respecto de la intervención que él y su espacio político, San Pedro Puede, tuvieron en el caso, teniendo en cuenta que quizás desde su rol de concejal podría llevar adelante acciones para avanzar en la resolución de la situación.

"Lo que hacemos nosotros, a partir de nuestro rol, es dar respuestas a partir de las herramientas que tenemos nosotros", dijo Rey y confirmó que había ido a visitar "un par de veces al barrio" a los vecinos.

"Lo que hicimos nosotros fue acompañarlos para buscar respuestas. Les indignaba que vinieron a buscar un papel concreto de información al Ejecutivo, que tiene la responsabilidad de brindar información, y la acompañamos para que pueda llevarse esa información", agregó.

"Lo que hicimos nosotros fue aclararles la situación en la que se encuentran y ellos van a luchar para tener las cosas en regla, a través de lo que sea necesario", agregó Rey.

Consultado respecto de si tenían en carpeta un plan para abordar este tipo de problemáticas desde el Concejo, Rey dijo que "hay una decisión del Ejecutivo de llevar adelante este tipo de política" y que ellos tienen "una mirada distinta", por eso quieren "llegar a 2027 para que haya un cambio contundente".

Mientras tanto, los vecinos siguen con el problema, conectados de manera irregular al servicio de electricidad, con los riesgos que ello implica. "¿Están esperando que pase algo trágico para darnos una respuesta?", se quejaron.

Por Javier Silva, abogado especialista en Derecho Registral, Sucesorio y Regularización Dominial

En las últimas semanas, el conflicto que tiene a Luciano Castro y Griselda Siciliani como protagonistas ocupó portales nacionales por la disputa en torno a un inmueble y su aptitud legal. 

Pero detrás de la historia mediática hay un fenómeno que en San Pedro conocemos demasiado bien: familias que compran un lote con la ilusión de construir su vivienda y descubren que la legislación no se lo permite. 

Lejos de ser un problema de celebridades, es una situación común y creciente en diversos municipios de la Provincia de Buenos Aires.

En muchos casos, los compradores adquieren terrenos en loteos que:

*   No están habilitados para uso urbano

*   No cumplen con los mínimos de superficie exigidos por ley

*   Están en zonas rurales o complementarias

*   No cuentan con aprobación provincial

*   Presentan restricciones ambientales o de servicios

El resultado es siempre el mismo: no se puede edificar, no importa cuántos vecinos hayan construido "de hecho" o cuántas veces el lote haya cambiado de manos.

Esto mismo es lo que quedó expuesto, de otro modo, en la situación Castro–Siciliani: un inmueble cuya situación legal no coincide con las expectativas de uso y permanencia.

Este es uno de los puntos más importantes para la comunidad:

Una ordenanza local puede autorizar una excepción urbanística..., pero NO tiene validez hasta que la Provincia la convalide. Y esa convalidación depende de organismos como:

*   Dirección Provincial de Ordenamiento Urbano y Territorial

*   Ministerio de Gobierno

*   Autoridad del Agua

*   Áreas ambientales provinciales

*   En algunos casos, Vialidad o ARBA

¿Cuánto demora? Años.

Y en muchos expedientes, jamás llega.

Es decir, aunque el Concejo Deliberante acompañe al vecino, sin convalidación provincial la excepción no existe jurídicamente.

En los últimos años, nuestra ciudad registró numerosos conflictos vinculados a:

* Loteos vendidos sin aprobación

* Terrenos rurales ofrecidos como “residenciales”

* Parcelas donde no se pueden presentar planos de obra

* Familias que invirtieron ahorros y hoy no pueden construir ni escriturar

* Sectores que necesitan excepciones que aún esperan la validación de Provincia

Es una postal que se repite y que genera angustia, pérdida económica y, en muchos casos, años de espera.

El caso de Castro–Siciliani sirve como recordatorio de que ningún conflicto inmobiliario es exclusivo de las grandes ciudades o de personas famosas.

La cuestión de fondo —la aptitud legal del inmueble— es exactamente la misma que enfrentan vecinos de San Pedro, Río Tala, Gobernador Castro, Santa Lucía y la zona rural.

Antes de comprar un lote, es fundamental verificar:

* La zonificación real

* Si el loteo está aprobado por Provincia

* Las dimensiones legales

* Las restricciones ambientales

* La factibilidad de servicios

* Si existe un expediente de excepción pendiente (y en qué etapa está)

El sueño de la vivienda propia merece seguridad jurídica.

Construir donde la norma no lo permite puede derivar en conflictos que lleven años, como ocurre en toda la provincia y ha quedado reflejado mediáticamente en el caso Castro–Siciliani.

Mi recomendación a los vecinos es directa:

ANTES DE COMPRAR, CONSULTAR. ANTES DE CONSTRUIR, VERIFICAR.

Porque lo que parece un simple trámite urbanístico puede transformarse en un obstáculo insalvable.

“Hice todos los servicios de un loteo, presentando planos en La Plata (Dirección de Geodesia) y ya llevo 17 años haciendo trámites si tener una definición”, dijo Roberto Grimoldi en Sin Galera, quien viene luchando por la subdivisión de un terreno en proximidades a Celupaper.

“El último trámite en ARBA lo demoran, lo cajonean y la gente que tiene uno de esos lotes se queja, dicen que soy un estafador”, explicó Grimoldi, agotado de la burocracia administrativa.

Cada vez que le solicitaban un papel, lo presentaba. Contrató un agrimensor para llevar adelante la tarea engorrosa y cumplió con las normativas vigentes, como todo predio que desee lotearse, que debe tener determinados servicios: “Pagué alumbrado público a razón de 5 mil dólares por parcela actuales, y también llevé el agua. Las cloacas no eran obligatorias, pero una parte está hecha. Todo resultó muy oneroso”.

Además, del predio situado en Av. 3 de Febrero 3300, mantuvo los impuestos provinciales (ARBA por Impuesto Inmobiliario costó 5 millones de pesos el año) y las tasas municipales al día.

“En estos momentos falta que me aprueben el legajo en La Plata para habilitar las escrituras. Lleva como dos meses cajoneado”, acotó Grimoldi, y narró la experiencia de haber tenido que soportar uno de los rechazos porque una casa construida tiene dos baños y no se decía cuál era el principal.

No se sabe cuándo recibirá la noticia grata, de que lo emprendido no murió en el intento. Pero, algo tiene claro: “Quien quiera hacer todo legal, sin coimas, tarda décadas. No es que el dueño no quiera hacer las cosas bien, sino que no lo dejan”, concluyó.

Su enojo reside en la inmensa cantidad de loteos que sin contar con servicios se han desarrollado en toda la ciudad y sobre los que nadie reclama ni exige lo mismo que se le pidió a este vecino para empezar la tarea que hoy contiene a una gran cantidad de familias en sus terrenos.

Un grupo de familias que compró terrenos a través de la llamada "Cooperativa Independencia" en la zona de Mateo Sbert y General Pueyrredón, enfrenta graves problemas para acceder a servicios básicos debido a irregularidades en la subdivisión de los lotes. Sin escrituras ni planos aprobados, no pueden instalar conexiones de agua, electricidad ni cloacas. A esto se suma que muchos lotes no cumplen con el mínimo de 10 metros de frente requerido por la normativa municipal.

La Municipalidad ya había advertido en 2022 que estas operaciones podían ser un "intento de estafa", pero las ventas continuaron. Hoy, los afectados buscan regularizar su situación mientras refuerzan las denuncias sobre las irregularidades en las transacciones realizadas por los compradores.

En este contexto, Marianela Albaracín, propietaria original del predio, brindó su explicación en Sin Galera el pasado sábado-. Radicada en España desde hace muchos años vivió con preocupación los comentarios que recibió su madre por los lotes que se vendieron a sabiendas de que se trataba de una superficie indivisa.

Albarracín afirmó que vendió el terreno hace varios años a inmobiliaria del martillero público Diego Basaldua, dejando en claro que la propiedad se transfirió con todas sus cargas legales y que ella no tuvo participación en las subdivisiones posteriores.

"Yo ese terreno no lo vendí como indivisible. Lo compré, empecé a reformar la casa que tenía servicios de cloacas y luz, pero luego me fui a vivir a España y decidí venderlo para quitarme un problema de encima", explicó Albaracín. 

También detalló que la operación de venta se realizó en la escribanía Gasparín, y que el precio pactado fue reducido debido a las cargas que pesaban sobre el terreno, incluyendo impuestos adeudados y una sucesión pendiente.

Sobre las acciones posteriores de quienes adquirieron el terreno, Albaracín enfatizó: "Lo que luego haga Diego Basaldua, Juan Pérez o quien sea con esos terrenos ya no es mi problema. Yo vendí con todas las cargas, y no tengo responsabilidad por las subdivisiones o loteos que se hayan hecho después".

"Me sabe mal que esta gente no pueda tener servicios. Si hicieron un loteo que no está permitido y no regularizaron, es lógico que ahora enfrenten estos problemas", opinó quien reside hoy en España sobre la situación de los actuales compradores.

Durante la entrevista, también manifestó su molestia por las críticas hacia su madre, quien la ayudó en la gestión de la venta mientras ella residía en Mallorca. "Me sabe mal que hayan involucrado a mi mamá en esto. Ella no tiene nada que ver. Yo mandé un poder para que firmara en mi nombre, pero todo lo demás fue legal y está documentado", subrayó.

“Gran oportunidad de llegar a tu terreno, a 5 minutos del centro de San Pedro. Sólo con DNI y una entrega de 200.000 pesos ya podés empezar a construir y lo financiás en cuotas de 25 mil pesos. Lotes de 6×25”, dice una de las publicidades que todavía pueden verse en redes sociales para el denominado “barrio cooperativa Independencia”, sobre el que la Municipalidad lanzó una advertencia por “intento de estafa”.

El sábado, el móvil de Sin Galera recorrió el predio, ubicado en Mateo Sbert y General Pueyrredón, propiedad de una persona cuyo apellido reveló un asesor de ventas de nombre Víctor que atendió a dos mujeres interesadas en comprar un terreno y que se reunieron con él en una oficina del Paseo de los Naranjos.

En el lugar, situado frente a la cancha de Independencia y al lado de la de fútbol infantil del mismo club, no entran 54 lotes, que es la cantidad que anuncian en las publicidades en redes sociales, si se mide según las dimensiones obligatorias que manda la normativa vigente, que prevé un mínimo de 10 metros de frente en general y de 12 para esa zona en particular.

En el predio hay mojones que delimitan los lotes que pretendían vender y sobre los que nadie podría escriturar, razón por la que el Gobierno municipal, a través de la Secretaría de Obras y Catastro que conduce Javier Silva, advirtió la situación públicamente y pidió “no realizar ningún pago, reserva u operación que implique la entrega de datos personales y económicos”.

Al menos dos asesores de ventas a los que consultó La Opinión señalaron a una inmobiliaria cuyo titular aseguró que no tiene nada que ver con el tema y que si bien en algún momento tuvo ese terreno entre su cartera de clientes ya no lo tenía. A los vendedores les sorprendió la respuesta.

Según pudo saber este medio, hay al menos una persona que habría entregado 200 mil pesos como primer desembolso para empezar a construir y pagar las cuotas subsiguientes a quien le aseguraron que recuperaría el dinero tras la difusión de lo que Silva consideró “un engaño”.

Este jueves, la Municipalidad advirtió que la oferta en redes sociales de terrenos para un loteo denominado “barrio cooperativa Independencia” implica un riesgo porque se trata de “particulares que intentan engañar a las familias sampedrinas”.

El secretario de Obras, Infraestructura y Planeamiento municipal, Javier Silva, aseguró en Radio Cuarentena que “es evidente que esto no es otra cosa que un engaño” y advirtió que podríamos estar ante “un intento de estafa”.

“Por el grado de conocimiento que tiene el Municipio, es una potencialidad, podemos hablar de un intento de estafa”, dijo el funcionario respecto de la situación, que su área advirtió ante la consulta de interesados que vieron las publicaciones en redes sociales que ofrecen terrenos a la venta en ese loteo cercano a la cancha de fútbol del club Independencia.

“Hemos llamado a quienes están ofertando a través de las redes sociales, no hemos podido mantener una reunión. Les advertimos que, por las medidas, esos terrenos no se podían subdividir y que estaban ofertando algo que de alguna manera iba a engañar a la gente o estafar a la gente en el caso de que haya una ganancia económica para ellos”, precisó Silva.

la oferta es de terrenos de 6 metros por 25 o de 8 por 12: no cumplen con la normativa vigente, que prevé un frente de mínimo 10.

“No tenemos elementos suficientes para hacer una presentación judicial, pero no queremos dejar pasar el tiempo y decidimos hacer esta advertencia a la población, para que se asesore en la Oficina de Escrituraciones, en la Secretaría de Obras y Catastro, y para si alguien que haya sido víctima que venga y le prestaremos el asesoramiento para que haga las presentaciones judiciales donde corresponda”, dijo el secretario de Obras.

Silva destacó la existencia de la problemática habitacional que muchas veces arrastra a las familias a considerar este tipo de propuestas porque resultan más accesibles que otras que aparacen en el mercado inmobiliario, pero advirtió por este loteo en particular.

“Lo que nosotros queremos advertir, ante la necesidad evidente que tiene la gente de adquirir un terreno, que no caigan en esta clase de engaño en los que puede suceder una estafa”, dijo.

El funcionario recordó el caso de una inmobiliaria de la ciudad de San Martín que comercializó un loteo en la zona de Mateo Sbert y Aulí, quienes hoy tienen problemas para obtener servicios y acceder a la subdivisión, porque lo que les vendieron no estaba autorizado.

“Por eso en este caso queremos adelantarnos al problema, evitarles el problema a la gente y advertirles”, señaló Silva y confirmó que no hay ningún registro de una cooperativa que se llama Independencia. “A nosotros no nos figura como una cooperativa, más que el nombre de ficción. No hay registro ni operatoria que se pueda seguir ni personería jurídica”, indicó

“Esto nos preocupa muchísimo, queremos evitar esta clase de ofertas. En este caso es todo raro. Se los digo con toda convicción: van a ser estafados, es evidente que esto no es otra cosa que un engaño”, sostuvo el secretario de Obras, Infraestructura y Planeamiento, Javier Silva.