Por Javier Hernán Silva — Abogado y escribano

Las preguntas que todos hacen (y pocas veces se responden bien)

Cuando fallece un ser querido, la familia enfrenta no solo el dolor de la pérdida, sino también una serie de interrogantes jurídicos para los que nadie está preparado. El juicio sucesorio —ese proceso mediante el cual se determina quiénes heredan y cómo se distribuyen los bienes del fallecido— genera dudas que se repiten con llamativa regularidad en los consultorios de los abogados. Este artículo intenta responderlas con honestidad y sin tecnicismos innecesarios.

Es la primera pregunta que surge, casi siempre acompañada de cierta angustia. La respuesta tranquilizadora es que en Argentina no existe un plazo de caducidad para iniciar el proceso sucesorio. El derecho a heredar no “vence”.

Sin embargo, la ausencia de plazo no significa que sea conveniente demorar indefinidamente. Cada año que pasa sin iniciar la sucesión acumula consecuencias prácticas concretas: los impuestos inmobiliarios siguen corriendo a nombre del causante, los bienes no pueden venderse ni transferirse legalmente, los herederos no pueden disponer de cuentas bancarias ni inversiones, y los trámites se vuelven más complejos a medida que los documentos se desactualizan o los testigos fallecen. En términos simples: no hay multa por demorar, pero sí un costo que crece silenciosamente con el tiempo.

Antes de responder quién hereda en cada caso concreto, conviene distinguir dos categorías que el Código Civil y Comercial regula de manera diferente.

Los herederos legítimos son aquellos que la ley designa con independencia de la voluntad del causante: descendientes, ascendientes, cónyuge y colaterales, organizados en órdenes excluyentes. Entre ellos, los descendientes, ascendientes y cónyuge revisten además el carácter de herederos forzosos: la ley les garantiza una porción del patrimonio —la porción legítima— que ningún testamento puede reducir ni suprimir.

Los herederos testamentarios, en cambio, son los que el causante designa expresamente mediante testamento válido. Puede serlo cualquier persona, familiar o no, siempre que esa designación no avance sobre la porción legítima de los herederos forzosos. Distinto es el legatario, quien no recibe una parte del patrimonio sino un bien o suma determinados, y en principio no responde por las deudas del causante.

Ambas categorías pueden coexistir: un causante puede tener herederos forzosos y al mismo tiempo disponer por testamento del tercio de libre disposición a favor de quien desee.

Esta pregunta esconde uno de los malentendidos más arraigados: la creencia de que si el fallecido no dejó testamento, sus bienes pasan al Estado. Esto es absolutamente falso en casi todos los casos.

Cuando no hay testamento, se aplica la sucesión intestada, que es el sistema legal mediante el cual el Código Civil y Comercial establece quiénes son los herederos y en qué proporción heredan. El orden de prelación es claro: primero los descendientes (hijos, nietos), luego los ascendientes (padres, abuelos), y finalmente los colaterales (hermanos, sobrinos). El cónyuge concurre junto con los descendientes y los ascendientes según reglas específicas.

El Estado solo hereda en última instancia, cuando no existe ningún heredero en ninguno de esos órdenes. Es una situación verdaderamente excepcional.

Este punto genera conflictos cada vez con mayor frecuencia. Mucha gente asume que quien convivió muchos años con el fallecido tiene los mismos derechos hereditarios que un cónyuge. Sin embargo, el Código Civil y Comercial es terminante: el conviviente supérstite no tiene vocación hereditaria. No figura en ninguno de los órdenes sucesorios que establecen los artículos 2424 a 2443. El hecho de que el CCCN haya regulado la unión convivencial otorgándole importantes efectos jurídicos no se tradujo en derechos hereditarios. Esa fue una decisión legislativa deliberada y expresa.

Lo que sí tiene el conviviente supérstite es el derecho real de habitación del artículo 527: si carece de vivienda propia habitable, puede permanecer en el inmueble sede de la unión por un plazo máximo de dos años. Es una tutela asistencial y temporaria, no un derecho hereditario. Tampoco deben descartarse, según el caso, acciones fundadas en el enriquecimiento sin causa o en los pactos de convivencia celebrados durante la unión.

La única herramienta para proteger al conviviente ante un eventual fallecimiento es el testamento: a través de él, el causante puede disponer del tercio de libre disposición —o de la totalidad del patrimonio si no tiene herederos forzosos— en su favor. La planificación testamentaria no es un trámite para el futuro lejano. Puede marcar la diferencia entre dejar a un ser querido amparado o desamparado.

Otro mito muy extendido. La respuesta es no: el testamento no elimina el proceso judicial, aunque sí puede simplificarlo y orientarlo.

El testamento debe ser presentado ante el juez, quien debe verificar su autenticidad y validez formal. Además —y esto es fundamental— el testamento tiene un límite legal infranqueable: la porción legítima. El Código garantiza a los herederos forzosos (hijos, padres, cónyuge) una parte del patrimonio que el testador no puede desconocer. Si el testamento avanza sobre esa porción, puede ser impugnado judicialmente.

El testamento es una herramienta muy valiosa para organizar el destino de los bienes, expresar voluntades sobre el tercio de libre disposición, incluir legados específicos, o —como señalamos antes— proteger al conviviente que de otro modo quedaría sin amparo hereditario. Pero no es una llave mágica que evita el proceso sucesorio.

Sí, es posible renunciar a la herencia, y en ciertos casos puede ser la decisión más prudente. Si el fallecido tenía deudas que superan el valor de los bienes, aceptar la herencia podría generar preocupación en los herederos… aunque aquí hay una buena noticia que muchos desconocen.

Los artículos 2280 y 2317 del Código Civil y Comercial establecen que los herederos responden por las deudas del causante solo hasta el valor de los bienes hereditarios recibidos (intra vires hereditatis). A diferencia del régimen anterior, este principio opera de pleno derecho: no es necesario solicitarlo expresamente. El heredero no puede quedar en peor situación patrimonial que la que tenía antes de heredar.

Sin embargo, esta protección no es absoluta. El artículo 2321 del mismo Código establece que el heredero responde con sus propios bienes —es decir, pierde el beneficio y pasa a responder ultra vires— cuando incurre en alguna de estas conductas: no realiza el inventario dentro de los tres meses contados desde que los acreedores o legatarios lo intiman judicialmente, oculta fraudulentamente bienes de la sucesión omitiéndolos del inventario, o enajena bienes hereditarios sin que el precio obtenido ingrese a la masa.

En síntesis: la ley protege al heredero de buena fe, pero sanciona con responsabilidad ilimitada a quien actúa con deslealtad hacia los acreedores del causante. De todas formas, si las deudas son significativas o hay incertidumbre sobre el pasivo, es recomendable hacer un inventario cuidadoso antes de aceptar y, en casos extremos, evaluar la renuncia.

Sí, los menores de edad son plenamente capaces de heredar. Lo que no pueden hacer es actuar por sí mismos en el proceso judicial: deben estar representados por sus padres o tutores, y en determinadas circunstancias el Ministerio Público —el asesor de menores— interviene para velar por sus intereses.

Esta representación obligatoria agrega pasos al proceso, especialmente cuando hay decisiones que implican disposición de bienes del menor —como una partición o una venta— para lo cual puede requerirse autorización judicial específica. No es un obstáculo insalvable, pero sí un factor que los herederos adultos deben tener en cuenta al planificar el trámite.

El juicio sucesorio no es un trámite menor ni puramente burocrático: es el proceso mediante el cual se transmite el patrimonio de una vida entera. Las dudas que genera son comprensibles y legítimas. Conocer de antemano las respuestas a estas preguntas frecuentes permite afrontar el proceso con mayor serenidad, tomar mejores decisiones y evitar los errores más comunes que suelen complicar innecesariamente lo que podría resolverse de manera ordenada.

Ante cualquier situación concreta, la consulta con un profesional del derecho sigue siendo la mejor inversión.

Por Javier Silva, abogado especialista en Derecho Sucesorio y Registral

Antes de firmar una reserva. Antes de un boleto. Antes incluso de sentarse con el escribano. Hay algo que debería ser innegociable: el informe de dominio.

¿Por qué es tan importante? Porque en la provincia de Buenos Aires la seguridad jurídica inmobiliaria se organiza a través del Registro de la Propiedad Inmueble.

Su función no es decorativa. Es estructural.

El Registro de la Propiedad Inmueble publicita quién es el titular, informa hipotecas y embargos, registra medidas cautelares, otorga oponibilidad frente a terceros.

En términos simples: lo que está inscripto produce efectos jurídicos frente a todos.

Eso es publicidad registral. Y es lo que transforma un dato en una realidad jurídica.

Entonces, ¿qué es el informe de dominio? Es la radiografía jurídica del inmueble.

Permite saber:

*Quién figura como titular registral.

*Si existen hipotecas.

*Si hay embargos.

*Si pesan restricciones.

*Si hay medidas cautelares inscriptas.

Pero acá está el punto clave: no alcanza con pedirlo. Hay que saber leerlo.

Una anotación mal interpretada puede cambiar completamente una operación.

No solo importa el inmueble. Importa también la persona que vende.

La inhibición general de bienes es una medida judicial que impide disponer del patrimonio.

Si una persona está inhibida:

*No puede vender válidamente.

*No puede hipotecar.

*No puede transferir derechos reales.

Aunque el inmueble, en sí mismo, no tenga gravámenes.

Y este es uno de los errores más frecuentes en operaciones informales.

¿Por qué puede estar inhibida una persona?

Algunas causas habituales:

*Juicios por deudas.

*Reclamos civiles o comerciales.

*Procesos laborales.

*Medidas cautelares patrimoniales.

*Concursos o quiebras.

La inhibición no siempre implica insolvencia definitiva. Pero sí revela un conflicto judicial activo. Y eso modifica el riesgo jurídico de la operación.

Se analiza el precio. Se mira el estado del inmueble. Se prioriza la urgencia. Y el análisis registral queda para el final.

En materia dominial, ese orden suele salir caro.

Una regla profesional básica. Informe de dominio actualizado. Interpretación técnica.

Recién entonces, decisión.

En las operaciones inmobiliarias, los problemas graves casi nunca nacen el día de la firma. Nacen cuando se omite el análisis previo.

El informe de dominio no es un trámite administrativo. Es un instrumento de prevención jurídica. Y en conflictos dominiales complejos, muchas veces el litigio podría haberse evitado leyendo correctamente lo que el Registro ya estaba diciendo.

La seguridad jurídica no se improvisa. Se analiza.

Por Javier Silva, abogado especialista en Derecho Registral, Sucesorio y Regularización Dominial

En las últimas semanas, el conflicto que tiene a Luciano Castro y Griselda Siciliani como protagonistas ocupó portales nacionales por la disputa en torno a un inmueble y su aptitud legal. 

Pero detrás de la historia mediática hay un fenómeno que en San Pedro conocemos demasiado bien: familias que compran un lote con la ilusión de construir su vivienda y descubren que la legislación no se lo permite. 

Lejos de ser un problema de celebridades, es una situación común y creciente en diversos municipios de la Provincia de Buenos Aires.

En muchos casos, los compradores adquieren terrenos en loteos que:

*   No están habilitados para uso urbano

*   No cumplen con los mínimos de superficie exigidos por ley

*   Están en zonas rurales o complementarias

*   No cuentan con aprobación provincial

*   Presentan restricciones ambientales o de servicios

El resultado es siempre el mismo: no se puede edificar, no importa cuántos vecinos hayan construido "de hecho" o cuántas veces el lote haya cambiado de manos.

Esto mismo es lo que quedó expuesto, de otro modo, en la situación Castro–Siciliani: un inmueble cuya situación legal no coincide con las expectativas de uso y permanencia.

Este es uno de los puntos más importantes para la comunidad:

Una ordenanza local puede autorizar una excepción urbanística..., pero NO tiene validez hasta que la Provincia la convalide. Y esa convalidación depende de organismos como:

*   Dirección Provincial de Ordenamiento Urbano y Territorial

*   Ministerio de Gobierno

*   Autoridad del Agua

*   Áreas ambientales provinciales

*   En algunos casos, Vialidad o ARBA

¿Cuánto demora? Años.

Y en muchos expedientes, jamás llega.

Es decir, aunque el Concejo Deliberante acompañe al vecino, sin convalidación provincial la excepción no existe jurídicamente.

En los últimos años, nuestra ciudad registró numerosos conflictos vinculados a:

* Loteos vendidos sin aprobación

* Terrenos rurales ofrecidos como “residenciales”

* Parcelas donde no se pueden presentar planos de obra

* Familias que invirtieron ahorros y hoy no pueden construir ni escriturar

* Sectores que necesitan excepciones que aún esperan la validación de Provincia

Es una postal que se repite y que genera angustia, pérdida económica y, en muchos casos, años de espera.

El caso de Castro–Siciliani sirve como recordatorio de que ningún conflicto inmobiliario es exclusivo de las grandes ciudades o de personas famosas.

La cuestión de fondo —la aptitud legal del inmueble— es exactamente la misma que enfrentan vecinos de San Pedro, Río Tala, Gobernador Castro, Santa Lucía y la zona rural.

Antes de comprar un lote, es fundamental verificar:

* La zonificación real

* Si el loteo está aprobado por Provincia

* Las dimensiones legales

* Las restricciones ambientales

* La factibilidad de servicios

* Si existe un expediente de excepción pendiente (y en qué etapa está)

El sueño de la vivienda propia merece seguridad jurídica.

Construir donde la norma no lo permite puede derivar en conflictos que lleven años, como ocurre en toda la provincia y ha quedado reflejado mediáticamente en el caso Castro–Siciliani.

Mi recomendación a los vecinos es directa:

ANTES DE COMPRAR, CONSULTAR. ANTES DE CONSTRUIR, VERIFICAR.

Porque lo que parece un simple trámite urbanístico puede transformarse en un obstáculo insalvable.

Por Javier Silva*

 Cuando la tierra queda sin defensa

En muchas ciudades del interior bonaerense, incluida San Pedro, se repiten situaciones donde familias descubren que terrenos heredados —aunque con escrituras originales— han sido ocupados por terceros. 

En la mayoría de los casos, los propios titulares registrales o sus herederos no han concluido la sucesión judicial, y ello deja abierta la posibilidad de que otros se apropien, alegando supuestas compras o simplemente asentándose con la intención de permanecer.

Este fenómeno no es nuevo, pero se ha intensificado en los últimos años por la falta de cultura registral, el abandono de trámites sucesorios y el desconocimiento sobre cómo funciona el sistema legal de adquisición del dominio.

 ¿Cómo se adquiere el dominio legalmente?

En el Derecho argentino, el dominio sobre un inmueble se adquiere y se protege a través de:

Sin estos elementos, el derecho de propiedad puede ser muy difícil de ejercer ante conflictos o usurpaciones. 

El Código Civil y Comercial de la Nación también contempla la prescripción adquisitiva (usucapión) como un modo excepcional de adquirir la propiedad, pero bajo condiciones muy precisas.

 El sistema hereditario argentino

Cuando una persona fallece dejando bienes, se abre lo que legalmente se conoce como "comunidad hereditaria". 

Los herederos tienen derecho sobre esos bienes, pero no pueden disponer libremente de ellos ni ejercer defensa judicial efectiva hasta que se complete la sucesión.

Una declaratoria de herederos (en sucesiones intestadas) o la aprobación del testamento son necesarios para inscribir la transmisión de dominio a los nuevos titulares.

Omitir este trámite por años deja las propiedades vulnerables, incluso ante terceros de mala fe, quienes podrían intentar ocupaciones o ventas irregulares, aprovechando el silencio registral.

 La prescripción adquisitiva (usucapión)

La usucapión permite adquirir el dominio por el paso del tiempo, siempre que se cumplan los requisitos legales:

Sin embargo, el dominio no se adquiere automáticamente: es indispensable promover un juicio de usucapión, en el que el ocupante debe probar cada uno de esos extremos. 

El juez, en ese proceso contradictorio, notificará a los verdaderos propietarios o herederos, quienes pueden oponerse y ejercer su defensa.

 Riesgos al comprar una posesión informal

Muchas personas acceden a terrenos “de palabra” o con simples boletos de compraventa sin escritura, lo que genera situaciones sumamente riesgosas:

El mejor consejo: no comprar sin asesoramiento legal ni revisar el estado registral del inmueble. La posesión puede ser regularizable, pero requiere una mirada técnica para evitar fraudes o frustraciones.

 Recomendaciones claves

 Conclusión

La propiedad inmueble no solo se defiende con papeles, se construye con decisiones jurídicas responsables. 

Inmuebles heredados sin sucesión o mal vendidos pueden convertirse en conflictos que atraviesan generaciones. Por eso, el mejor acto de previsión no es comprar más barato, sino adquirir en regla y heredar en paz.

*Abogado

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Es una zona principalmente residencial, con algunas áreas comerciales en las cercanías. 

La calle Combate de Pavón es una de las principales arterias de la zona, donde se pueden encontrar una variedad de predios, clubes deportivos, espacios públicos recreativos y comercios. 

Esta propiedad se encuentra a dos cuadras del Complejo Deportivo de River Plate, a tres cuadras de la Plaza Granaderos de San Martín, a cuatro cuadras del San Jorge Golf Club y el Club Hípico, a cuatro cuadras del polideportivo de Hurlingham, a cuatro cuadras del Natatorio Municipal y a cinco cuadras del Club Hurling. También hay algunas instituciones educativas en la zona, como la Escuela Primaria y Secundaria Nº 17 Y la Escuela De Educación Primaria Nº8. En cuanto a su accesibilidad, esta propiedad se encuentra a tres cuadras del Camino del Buen Ayre con sus respectivos accesos. 

En lo que refiere al transporte público, la zona está cubierta por varias líneas de colectivos que conectan con otras localidades vecinas. Además, se encuentra a 8 cuadras de la estación de tren Juan B. De La Salle, que forma parte de la línea Urquiza, que conecta con el centro de Buenos Aires. 

En general, la zona de Villa Club es tranquila y residencial, con una buena ubicación y accesibilidad a diversas comodidades.

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