Por Javier Silva, abogado especialista en Derecho Sucesorio y Registral

Hay inversores que miran los ladrillos y otros que miran la tierra. Los primeros compran lo hecho. Los segundos saben que el verdadero valor se crea mucho antes: cuando un campo se transforma en lotes, cuando un papel se convierte en plano aprobado, cuando una voluntad privada se encuentra con un marco legal que, bien leído, deja más puertas abiertas de las que aparenta. Este artículo es sobre esas puertas.

En la provincia de Buenos Aires hay una paradoja silenciosa. Mientras la demanda de suelo urbanizado crece año tras año —empujada por el déficit habitacional, la migración desde el conurbano hacia ciudades medias y el atractivo del corredor norte como zona de inversión—, la oferta de lotes en regla avanza a paso de tortuga. No es por falta de tierra. Es por la dificultad de transformarla.

El marco que gobierna esa transformación es el Decreto-Ley 8912/77 de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo, una norma con casi medio siglo de vigencia, pensada para una provincia que ya no existe. Su aplicación rígida, sumada a un circuito de convalidación provincial históricamente lento, ha generado la imagen —extendida entre inversores y desarrolladores— de que lotear en territorio bonaerense es un laberinto sin salida. No lo es. La ley tiene más excepciones, más mecanismos y más herramientas de flexibilización de las que se suelen mencionar. El problema es que hay que saber leerlas.

Lo que sigue es un mapa práctico para el desarrollador privado —pequeño, mediano o grande; individual, asociado o fiduciario— que quiere entender en qué terreno se mueve antes de dar el primer paso.

La regulación del suelo en la Provincia no se agota en una sola ley. Es un sistema de cuatro normas que funcionan en cascada, y entender cómo se conectan es la primera ventaja competitiva de cualquier desarrollador:

1) Decreto-Ley 8912/77 — norma madre. Fija las dimensiones mínimas de los lotes, las cesiones obligatorias de espacios verdes y reservas de uso público (art. 56), prohíbe subdivisiones que generen densidades mayores a 30 habitantes por hectárea cerca de rutas troncales (art. 55) y establece, en su artículo 51, el piso de la regla: los municipios no pueden autorizar dimensiones inferiores a las de la ley. Pero el mismo artículo —y aquí está la clave— habilita excepción municipal cuando el proyecto lo justifique.

2) Decreto 9404/86 — reglamenta los clubes de campo. Es la vía histórica para urbanizaciones recreativo-residenciales de baja densidad, con parcelamiento propio bajo el régimen de la ley de propiedad horizontal original.

3) Decreto 27/98 — crea la figura del barrio cerrado y, más importante para el desarrollador, habilita a la autoridad municipal a “propiciar el cambio normativo pertinente a fin de dotar al predio de los indicadores urbanísticos, mediante estudios particularizados”. En la práctica, esta cláusula es la puerta más transitada para obtener indicadores a medida del proyecto, pudiendo localizarse el emprendimiento en cualquiera de las áreas definidas por la ordenanza municipal —urbana, complementaria o rural—.

4) Decreto 1727/02 — descentraliza en los municipios la prefactibilidad y factibilidad de urbanizaciones cerradas, reconociendo que la responsabilidad primaria del ordenamiento territorial es municipal, como ya lo establece el art. 70 de la 8912.

A este esqueleto se suma una pieza más reciente y decisiva: la Ley 14.449 de Acceso Justo al Hábitat (2012), que abrió un catálogo nuevo de herramientas urbanísticas que flexibilizan la 8912 en favor de la producción de suelo. A ella volveremos enseguida.

Un dato revelador: de los 135 partidos de la Provincia, ninguno completó las cuatro etapas del proceso de planeamiento que la propia 8912 exige en su artículo 75 (delimitación preliminar, zonificación según usos, plan de ordenamiento urbano y planes particularizados). La mayoría quedó en la segunda etapa. Esto significa que el desarrollador no opera sobre un tablero perfectamente trazado: opera sobre un mapa inacabado, lo que —lejos de ser un obstáculo— abre márgenes de gestión que un proyecto bien fundamentado puede aprovechar.

Cuando un desarrollador encuentra una oportunidad —una fracción con buena ubicación, pero cuyas dimensiones, indicadores o zonificación no se ajustan a lo que permitiría un proyecto rentable—, no está frente a un “no” automático. Está frente a la pregunta de qué vía de excepción es la adecuada. El ordenamiento provincial ofrece tres caminos concretos, cada uno con su lógica, su fundamento normativo y su campo de aplicación típico.

Es la puerta clásica. El artículo 51 de la 8912, después de fijar dimensiones mínimas, agrega que los municipios podrán establecer excepciones cuando las características de la zona y del proyecto así lo justifiquen. El mecanismo, en la práctica, consiste en una ordenanza municipal —generalmente específica para el predio o el sector— que se somete posteriormente a convalidación provincial.

El secreto de esta vía es la fundamentación. No alcanza con invocar la excepción: hay que demostrar por qué el proyecto mejora el tejido urbano, cómo resuelve la dotación de servicios, qué impacto tiene sobre el entorno y de qué manera respeta —aunque flexibilice— el espíritu del ordenamiento. Un proyecto bien fundado, con informe técnico de agrimensor, memoria urbanística del arquitecto y dictamen jurídico que anticipe los puntos sensibles, recorre este camino en un plazo razonable. Un proyecto mal fundado se estanca indefinidamente.

Un caso testigo regional ilustra con precisión esta lógica. En San Pedro, el loteo ubicado en la intersección de la Ruta 1001 a Río Tala con las calles Depietri, Noseda y Laprida —conocido en la zona como “el loteo de los viveristas”— se tramitó precisamente por la vía del art. 51 in fine. La primera presentación ante la autoridad provincial encontró objeciones técnicas al informe urbanístico, lo cual obligó al equipo arquitectónico a profundizar la fundamentación: análisis del entorno, justificación de los indicadores propuestos, integración con la trama existente e impacto sobre la dotación de servicios. Una vez reforzado ese soporte técnico, el expediente avanzó y obtuvo aprobación en los plazos normales para la época. La lección es nítida: en la vía de la 51 in fine, la calidad de la fundamentación no es un detalle estético; es la diferencia entre la aprobación oportuna y la parálisis indefinida del expediente.

El Decreto 27/98 y, antes de él, la Resolución 74/97, habilitaron una herramienta potente: el estudio particularizado. Consiste en que el municipio elabora —con la participación técnica del desarrollador— un régimen urbanístico específico para un predio, fijando sus propios indicadores (FOS, FOT, densidad, dimensiones de lote, retiros) según las necesidades del proyecto y las condiciones del entorno.

Es la figura típica de los barrios cerrados y de los grandes emprendimientos, pero no está reservada a ellos. Puede aplicarse a loteos abiertos de cierta escala, a desarrollos mixtos y a cualquier proyecto cuya particularidad justifique un tratamiento normativo a medida. El circuito exige dos convalidaciones: la prefactibilidad —que valida la localización y el encuadre general— y la factibilidad definitiva, que aprueba el proyecto ejecutivo.

Esta es la puerta más reciente —y, para muchos desarrolladores, la más desconocida—. La Ley de Acceso Justo al Hábitat introdujo tres instrumentos que flexibilizan la 8912 de modos que hasta 2012 eran impensables:

• Programa de Lotes con Servicios. Permite generar parcelas con dimensiones menores a las que exige la 8912 y, crucialmente, la provisión progresiva de infraestructura. Hasta 2012, la 8912 exigía tener todas las obras de agua, cloacas, electricidad y pavimento hechas antes de habilitar el loteo. Hoy, bajo este programa, puede aprobarse un plan de obras por etapas, lo que baja drásticamente la inversión inicial del desarrollador y permite financiar la urbanización con el propio flujo de ventas.

Conviene una precisión técnica que ordena el panorama. El desdoblamiento entre la aprobación del plano y la ejecución posterior de las obras de infraestructura no fue una invención de la Ley 14.449. Bajo el régimen anterior, la práctica registral provincial ya admitía que un plano se aprobara incorporando los servicios exigidos por el municipio sin que estuvieran efectivamente ejecutados, condicionando la aprobación a una restricción de venta de las parcelas. Una vez ejecutadas las obras y obtenidos los certificados emitidos por la autoridad de aplicación de cada servicio (agua, electricidad, cloacas, pavimento), el desarrollador tramitaba ante los entes provinciales el levantamiento de la interdicción, que podía hacerse en forma parcial —por sectores u obras concluidas— o total. Lo que la Ley 14.449 incorporó, entonces, no fue la posibilidad técnica del diferimiento (que ya existía), sino su sistematización como herramienta de política habitacional, sumada a la habilitación expresa de dimensiones de lote inferiores a las exigidas por la 8912 cuando se aplica el Programa de Lotes con Servicios. Para el desarrollador, la distinción tiene consecuencias prácticas: aún por fuera de los programas de hábitat social, existen mecanismos clásicos de aprobación con restricción que permiten financiar obras con el flujo de las preventas, sin necesidad de encuadrar el proyecto bajo la 14.449.

• Consorcios Urbanísticos. Es la forma de asociación público-privada más poderosa del régimen bonaerense. Un propietario aporta la tierra; el Estado (provincial o municipal) aporta obras o gestión; cada parte recibe, como compensación, unidades inmobiliarias ya urbanizadas. El caso emblemático es el de la Cooperativa El Cardumen, en Marcos Paz, donde beneficiarios del programa PRO.CRE.AR que no podían acceder a lotes por los precios del suelo lograron comprar un predio y urbanizarlo mediante convenio con el municipio. Es un modelo que el corredor norte debería replicar.

• Zonas de Promoción del Hábitat Social. Los municipios pueden definir áreas donde los indicadores se flexibilizan específicamente para facilitar la producción de vivienda accesible, con contrapartidas razonables para el desarrollador.

Hay una contrapartida que conviene conocer: la ley establece una contribución obligatoria no inferior al 10 % sobre la valorización inmobiliaria generada por la acción del Estado —cambios de zonificación, cambios de indicadores, aprobación del proyecto—. No es un impuesto: es el reconocimiento de que cuando el Estado autoriza un desarrollo, parte de la plusvalía generada debe volver a la comunidad. Para el desarrollador, esto significa incorporar esa contribución al análisis económico desde el inicio. Para el inversor, significa operar con reglas claras.

La forma de materializar esa contribución no es indiferente, y conviene que el desarrollador conozca el debate técnico que se planteó desde la sanción de la norma. La interpretación más alineada con el espíritu de la Ley 14.449 —y con su objetivo expreso de integración e inclusión socio-urbana— es que el porcentaje (10% o más) se exprese en superficie del propio predio que se subdivide, quedando ese suelo en manos del Estado para destinarse a hábitat social, equipamiento comunitario o reserva fiscal dentro del mismo emprendimiento. Cuando esta modalidad se aplicó en la práctica, surgió una interpretación alternativa: ofrecer al Estado superficies equivalentes en dimensiones y características urbanas, pero situadas en otros predios, generalmente menos valiosos o ubicados en zonas distantes. Esa segunda fórmula resulta más atractiva para el desarrollador, pero su compatibilidad con el espíritu de la norma es discutible: una contribución cuyo objetivo declarado es integrar difícilmente cumple su finalidad cuando se materializa fuera del proyecto que se autoriza. El punto operativo, más allá del debate, es claro: la modalidad debe pactarse con la autoridad municipal y provincial desde el inicio del expediente y dejarse expresamente convenida en la ordenanza de excepción o en el convenio urbanístico, evitando discusiones en la etapa final del trámite, cuando los costos de modificación son altos.

Un proyecto de loteo en la Provincia de Buenos Aires recorre, sea cual sea la vía elegida, un itinerario que conviene tener claro antes de firmar el boleto de compra del campo:

1. Estudio preliminar de factibilidad urbanística — análisis del código municipal vigente, zonificación del predio, indicadores aplicables, restricciones ambientales e hídricas, accesos y servicios disponibles. Esta etapa es la que separa a los desarrolladores serios de los improvisados. Comprar tierra sin este estudio es apostar a ciegas.

2. Prefactibilidad — presentación municipal del anteproyecto. Se evalúan localización, compatibilidad de usos, condiciones de habitabilidad, estudio de impacto (urbanístico, socioeconómico y ambiental), y la garantía de no interferir con la trama vial existente ni con los ejes futuros de crecimiento. Si el proyecto requiere excepción, es aquí donde comienza a tramitarse.

3. Factibilidad definitiva — aprobación del proyecto ejecutivo por el municipio y, cuando corresponde, convalidación por la Dirección Provincial de Ordenamiento Urbano y Territorial (DPOUyT). Se presentan los planos de subdivisión, los proyectos de infraestructura (agua, cloacas, electricidad, desagües pluviales, pavimento o tratamiento de calles), las cesiones de espacios verdes y reservas de uso público, y la documentación ambiental.

4. Licencia ambiental provincial — certificado emitido por la autoridad ambiental de la Provincia que corrobora la factibilidad en materia de redes, escurrimientos e impacto. Un capítulo en el que no se puede improvisar: en otras jurisdicciones del país se han visto decenas de loteos clausurados preventivamente por carecer de este certificado, aun estando aprobados municipalmente.

5. Ejecución de obras e inscripción registral — aprobado el proyecto, se ejecutan las obras (o se garantizan mediante el régimen de obras diferidas que permite la Ley 14.449, o bien mediante la modalidad clásica de aprobación con restricción de ventas y posterior levantamiento de interdicción), se aprueba el plano de mensura y subdivisión en la Dirección de Geodesia, y se inscriben las parcelas en el Registro de la Propiedad Inmueble.

6. Inscripción en el RPUC — cuando se trata de urbanizaciones cerradas, corresponde la inscripción en el Registro Provincial de Urbanizaciones Cerradas. Este paso es decisivo: sin él, el emprendimiento queda en una zona gris tributaria y registral que puede comprometer las escrituras futuras.

En nuestra región, el desarrollo inmobiliario ha encontrado formatos diversos que ilustran cada una de las vías analizadas. Vale repasarlos como casos testigo, porque enseñan más que cualquier tratado.

En Ramallo, el Loteo Velázquez —desarrollado por ADIMIF SRL a pocos minutos del centro y con acceso directo a la autopista Buenos Aires–Rosario— es un ejemplo de loteo abierto con lotes de 200, 250 y 360 m², regularizado mediante acuerdo con el municipio, que incorporó red de agua potable, red eléctrica, cordón cuneta, red cloacal, calles estabilizadas, alumbrado LED y espacios recreativos. Es el modelo clásico del loteo urbano con excepción municipal. En el mismo partido, el complejo Estancia Estrella Federal —400 hectáreas desarrolladas por Cardón y Eidico sobre las tierras de la antigua estancia El Ombú— ilustra el modelo opuesto: urbanización cerrada rural de baja densidad bajo el régimen del Decreto 27/98.

En Campana, Olimpo Desarrollos avanzó con barrios semi-cerrados de 200 lotes y servicios completos, operando bajo la figura de estudios particularizados.

En San Pedro, el catálogo es particularmente diverso: desde Barrancas Driving Golf, el Apart Club, Club Los Andes, Los Azahares, Brisas del Paraná, Campos del Paraná y el ya consolidado desarrollo Ciudad Abierta (iniciado en 2003), hasta el barrio La Providencia y el ya mencionado loteo de calles Depietri-Noseda-Laprida. Cada uno representa un encuadre normativo distinto: barrios con convalidación completa, loteos abiertos bajo ordenanza específica de excepción, clubes de chacras bajo régimen de club de campo. Ninguno se resolvió aplicando mecánicamente la 8912: todos requirieron una lectura creativa y jurídicamente sólida del ordenamiento.

A mayor escala, y fuera del corredor norte, pero como referencia ineludible, la ya mencionada Cooperativa El Cardumen de Marcos Paz demuestra que el esquema del consorcio urbanístico —cuando el municipio lo adopta con seriedad— puede ser la respuesta estructural al problema del suelo urbanizado.

Ningún panorama realista del desarrollo inmobiliario bonaerense estaría completo sin mencionar los dos obstáculos que, históricamente, han frenado o demorado proyectos que en lo urbanístico eran impecables.

El paso por los organismos provinciales —hoy concentrados, en buena medida, en ARBA, junto con la Dirección Provincial de Ordenamiento Urbano y Territorial y la Subsecretaría de Hábitat— ha sido históricamente el más lento del circuito. La descentralización del Decreto 1727/02 alivió parcialmente la situación al transferir a los municipios la aprobación de las urbanizaciones cerradas, pero los grandes proyectos, las excepciones estructurales y los cambios de zonificación siguen requiriendo pronunciamiento provincial.

En los últimos años, sin embargo, el problema de los plazos no sólo no se ha resuelto, sino que ha empeorado de un modo que merece atención específica. Conviene poner cifras concretas, porque el desarrollador necesita planificar con realidades verificables, no con expectativas teóricas.

Cómo eran los plazos. Entre los años 2005 y 2015, un loteo presentado ante los entes provinciales —ya por el camino normal o por vía de excepción— recorría la aprobación del plano de subdivisión en plazos que iban de seis meses a un año. Bajo la modalidad clásica de aprobación con restricción de venta —servicios a ejecutar a posteriori—, el levantamiento posterior de la interdicción, una vez presentados los certificados de obra emitidos por la autoridad de aplicación de cada servicio, requería entre cuatro y seis meses adicionales. En ese esquema, el expediente pasaba por ARBA, el Registro de la Propiedad Inmueble, la Dirección Provincial de Ordenamiento Urbano, la Dirección de Geodesia y, cuando correspondía, Hidráulica y Vialidad Provincial, cada una con su intervención específica y sus tiempos diferenciados.

Cómo son los plazos hoy. Actualmente, el modelo se ha concentrado: ARBA ha asumido en gran medida funciones que antes distribuían Ordenamiento Urbano y Geodesia, en un proceso de unificación de competencias dentro del expediente. La hipótesis de partida —que la concentración produjera mayor agilidad o, al menos, un control más eficiente— no se ha verificado en la práctica. Profesionales agrimensores y desarrolladores que operan habitualmente en el territorio bonaerense reportan que un trámite menor de levantamiento de interdicción sobre un plano ya aprobado, sin objeciones técnicas y sin correcciones requeridas, puede demandar hoy hasta veintinueve meses. La cifra no es anecdótica ni una hipérbole: refiere a casos concretos en los que la documentación se presentó completa a fines de 2023 y la liberación efectiva del plano recién se materializó a comienzos de 2026, sin que en el ínterin se hubiera planteado observación alguna por parte de la administración.

Qué significa esto para la estructura del negocio. Veintinueve meses de espera sobre un plano aprobado no son una incomodidad administrativa: son un costo económico medible. Implican capital inmovilizado, contratos de preventa que se renegocian o caen, intereses bancarios o financieros que corren, impuestos inmobiliarios complementarios que se acumulan (volveremos sobre esto enseguida) y, frecuentemente, deterioro de la confianza del comprador final. Una estructura económica que no contemple estos plazos como escenario base —no como contingencia improbable— está mal armada desde su origen.

De este diagnóstico se derivan tres recomendaciones prácticas:

— Trabajar municipio y provincia en paralelo, no en secuencia, anticipando objeciones técnicas antes de la formalización del expediente y construyendo consenso con los organismos intervinientes desde la prefactibilidad.

— Diseñar la estructura financiera del proyecto contemplando el peor escenario de plazos, no el promedio histórico ni el legal teórico. La diferencia entre ambos escenarios puede comprometer la viabilidad del emprendimiento.

— Documentar formalmente cada presentación y cada respuesta del organismo provincial, con seguimiento por mesa de entradas, constancias de pronto despacho cuando el silencio se prolonga y eventualmente vías administrativas o judiciales —amparo por mora, pedido de informes— cuando la demora se torna manifiestamente irrazonable.

Mientras la legislación de fondo no se actualice y la gestión administrativa no recupere los estándares de la década pasada, el desarrollador serio debe asumir que el tiempo es, en este negocio, una variable estructural y no un dato menor.

Este es el obstáculo menos visible y, paradójicamente, el que más escrituras ha bloqueado. El problema es el siguiente: cuando el desarrollador subdivide la tierra y vende los lotes por boleto de compraventa —esperando la aprobación final para escriturar—, para ARBA sigue figurando como titular registral de todas las parcelas. Como el Impuesto Complementario grava a quienes tienen más de una propiedad en la Provincia, el desarrollador queda alcanzado por el tributo sobre la totalidad de los lotes vendidos, aunque económicamente ya no sean suyos.

La consecuencia fue histórica: deudas acumuladas, judicialización, y escrituras que los escribanos no podían otorgar porque el emprendimiento figuraba en mora. Según la propia ARBA, llegaron a estar afectados más de 20.000 lotes en toda la Provincia. Las Resoluciones 16 y 17/2022 de ARBA y la Resolución 360/22 del Ministerio de Gobierno habilitaron un mecanismo de desvinculación de partidas —que puede iniciar el propio particular, el desarrollador, el fideicomiso o el escribano interviniente— que destrabó buena parte del problema. Pero el punto para el desarrollador moderno es claro: este costo tributario tiene que estar previsto en la estructura del negocio desde el día uno, y la estrategia de escrituración debe planificarse con el mismo rigor que la obra. La conjunción entre demoras provinciales y el devengamiento del Complementario puede transformar un proyecto rentable en un quebranto si no se anticipa.

Los datos oficiales recientes ayudan a dimensionar la magnitud del fenómeno. En la Provincia existen aproximadamente 871 barrios cerrados y clubes de campo; de ellos, cerca de 230 están mal inscriptos tributariamente. Desde 2020 se regularizaron 28 barrios en diez municipios, con una recaudación en obras y efectivo de más de 1.200 millones de pesos y la cesión de más de 60 hectáreas para fines sociales. El Registro Provincial de Urbanizaciones Cerradas (RPUC) tiene empadronados alrededor de 200 emprendimientos. El sistema se está regularizando, pero exige a los nuevos desarrolladores un nivel de cumplimiento que hace diez años no era estándar.

La Ley 8912 es una norma de 1977 aplicada a una provincia del año 2026. Desde 2007 duerme en los cajones provinciales un proyecto de reforma integral que nunca llegó a la Legislatura. Mientras tanto, quienes operan en el territorio hacen lo que siempre se hizo con las leyes antiguas: leerlas con inteligencia, combinarlas con las normas más nuevas, aprovechar las excepciones previstas y construir los caminos que la letra fría no anticipa.

Para el desarrollador privado —sea un inversor individual que quiere subdividir un campo familiar, un grupo empresario que arma un fideicomiso, un constructor que proyecta un barrio cerrado, o un consorcio que piensa en un proyecto social con contrapartida de rentabilidad—, el mensaje es el mismo: el marco legal no es un enemigo, es un socio con reglas claras. Lo que exige es profesionalidad, planificación jurídica desde el origen y un equipo técnico que conozca no sólo la 8912 sino todo su entorno normativo, incluyendo la Ley 14.449, los decretos de descentralización y las resoluciones tributarias que hoy permiten destrabar lo que hace cinco años era impensable. Y exige, hoy más que nunca, una previsión realista de los plazos administrativos.

La tierra sigue siendo, en Argentina, una de las inversiones más sólidas del largo plazo. El suelo urbanizado —el lote con plano aprobado, servicios garantizados y escritura posible— es, además, uno de los bienes más escasos del mercado. Quién sabe producirlo legalmente no sólo hace negocio: genera ciudad, genera trabajo y genera valor real. Ese es, en el fondo, el sentido profundo del desarrollo inmobiliario bien entendido. Y es también el terreno donde el derecho registral y urbanístico se convierte, más que en una traba, en la herramienta que permite que todo lo demás ocurra.

La Srta. Mariana Juan Bennazar, titular de la Inmobiliaria Mariana Bennazar, informa que es la única persona autorizada para recibir pagos, cobrar alquileres, percibir señas, vinculadas a operaciones vinculadas a la misma.

Asimismo, se comunica que la inmobiliaria permanecerá cerrada por vacaciones hasta el día 1 de marzo de 2026 inclusive.

En los próximos días se informarán oficialmente las nuevas vías de comunicación habilitadas y la nueva dirección donde funcionara la inmobiliaria.

Se solicita no efectuar pagos a terceros a fin de evitar perjuicios.

Ante cualquier duda, abstenerse de realizar operaciones hasta tanto se comuniquen los canales oficiales.

Para URGENCIAS llamar al 3329 507370. CUIL 27149898897

Mariana Juan Bennazar

El Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la provincia de Buenos Aires advirtió sobre “la creciente proliferación de estafas inmobiliarias, impulsadas por falsos asesores y publicaciones engañosas en redes sociales, que afectan gravemente a familias de toda la provincia”.

La entidad, que también nuclea a los operadores locales, indicó que “falsos asesores y publicaciones en redes sociales conforman una combinación peligrosa que ha llevado a un incremento significativo en las estafas inmobiliarias, dejando a muchas familias sin su vivienda”.

La modalidad de quienes delinquen se da en operaciones de compraventa y en supuestos alquileres que jamás se concretan. “Muchas personas confían en supuestos asesores inmobiliarios que promocionan propiedades en redes sociales sin documentación respaldatoria o que, directamente, no existen”, explican. Situaciones similares se han registrado en los últimos años en San Pedro.

La Cámara explicó que las más comunes son los falsos alquileres, la oferta de lotes inexistentes o las operaciones donde la documentación es irregular. También se incluyen “las estafas piramidales relacionadas con desarrollos inmobiliarios en pozo”.

A su vez refiere a la “mala praxis” de personas que se presentan como asesores inmobiliarios sin estar habilitadas, carentes de conocimientos de lo que es una operación, y que hasta se cubren con “nombres de fantasía, franquicias o empresas inexistentes como fachada para concretar el engaño”.

Una las peleas que el Colegio viene dando en los últimos años es con las franquicias, que son conducidas por personas que no ostentan el título profesional. Esto se ha traslado a cada Concejo Deliberante de los distritos bonaerenses, para lograr un efecto complementario que posibilite erradicar la modalidad, mientras aguardan definiciones judiciales sobre las normativas existentes.

Finalmente, el Colegio recomendó asegurarse la intervención de un martillero y corredor público matriculado, que pueden ser verificados en el padrón oficial en el sitio web institucional: www.martillerosba.org.ar

Luego de que una ciudadana denunciara que había sido estafada por un delincuente que se hizo pasar por el dueño de una inmobiliaria se supo que la misma persona ya venía operando de esa manera.

La Opinión consultó al martillero a quien estos malvivientes habían utilizado para atraer potenciales inquilinos.

"Ya es una modalidad que la están haciendo con un montón de cosas y no hay forma de agarrarlos", indicó Marcelo Momo tras confirmar que habían utilizado su nombre para ofrecer propiedades falsas a través de las redes sociales.

"Están permanentemente utilizando este tipo de robos mediante WhatsApp o pidiendo señas a través de publicaciones", explicó el titular de la inmobiliaria.  

Por otro lado, Momo indicó que la forma de actuar de estos delincuentes es utilizando identidades truchas y pidiendo "señas" de manera apresurada para poder blindar el alquiler. 

"A mi me llamaron tres chicas de acá que le depositaron a esta persona; una 30 mil, la otra 25 mil y así", indicó el martillero. 

“Hay que tener muchísimo cuidado. No digo que vayan a la inmobiliaria, pero que por lo menos hagan un contacto persona a persona, que vean la propiedad, que entren y que traten de verificar si es un propietario legítimo, algo que garantice que no los están estafando” , concluyó expresando Marcelo Momo. 

El hecho ocurrió luego de que un estafador se hiciera pasar por el dueño de una inmobiliaria y le ofreciera una propiedad falsa a una familia.

Según relató una de las víctimas, el malviviente utilizó “el mismo nombre, apellido y foto” de una agencia de propiedades y les “ofreció” el alquiler de una casa a $ 130.000. 

“Le teníamos que transferir para reservar”, indicó la mujer que además explicó que ellos sólo le podían anticipar la suma de $ 70.000. 

Luego de efectuar la transferencia el “vendedor” les anunció que les devolvería el dinero de la seña, ya que habían aparecidos “otros” interesados dispuestos a pagar “el total” del anticipo.

“Le dijimos que nos esperara, que íbamos a tratar de conseguir lo que faltaba porque necesitábamos el alquiler porque nos tenemos que ir del lugar en el que estamos”, expresó la damnificada. 

Las víctimas transfirieron el dinero restante a la cuenta de banco del delincuente quien posteriormente borró la foto de perfil y los bloqueó de WhatsApp. Instantes más tarde, los damnificados se comunicaron con el dueño real de la inmobiliaria el cual les confirmó que habían sido estafados. 

“A día de hoy nos quedamos sin el alquiler, sin la plata y donde estamos ahora nos tenemos que ir”, concluyó con pesar la víctima que indicó que “necesitan dar” con la persona que recibió las transferencias, ya que ese dinero “era lo único que tenían”. 

Como en todo el país, la situación de los alquileres en San Pedro está en el foco de la atención debido a las dificultades que atraviesan las personas que buscan conseguir un inmueble.

El móvil de La Opinión recorrió distintas inmobiliarias para conocer qué debe saber un sampedrino antes de comenzar la búsqueda de su nuevo hogar.

En primer lugar, los martilleros acordaron en que los inmuebles "escasean" en la ciudad y que, en algunos casos, se cuenta con una "lista de espera" en la que se prioriza a las personas por orden de “consulta”.

En promedio, los precios de los inmuebles van desde los $ 100.000 para un monoambiente alejado de las zonas céntricas; entre $ 140.000 y $ 170.000 un departamento con un solo ambiente; y más $ 200.000 una casa con dos habitaciones, cocina comedor y baño.

Estos valores, escapan a los haberes que perciben jubilados, pensionados y trabajadores mensualmente.

En cuanto a los requisitos para alquilar una propiedad indicaron que la documentación indispensable son mínimo dos recibos de sueldo y dos garantías propietarias.

Sumado a esto, los inquilinos deben abonar un mes del valor total del alquiler como adelanto, otro de depósito y los honorarios correspondientes a la inmobiliaria. 

Por otro lado, los martilleros indicaron que en general, desde que el DNU firmado por el presidente de la Nación Javier Milei suspendió la Ley de Alquileres, ellos observan una “reactivación positiva en el mercado”.

En general, señalaron, se ven más carteles de “venta” que de “alquiler”, debido a que “los propietarios no tienen ganas de renegar con inquilinos que no cumplen o no cuidan los hogares”.

Tras la puesta en vigencia del Decreto 70/2023 los martilleros de San Pedro remitieron un comunicado con el propósito de aclarar varios de las situaciones que se avecinan."Puesto en vigencia el DNU Nº 70/2023 del Poder Ejecutivo Nacional, es hora de responder muchas consultas recibidas en el Colegio y, también, de hacer algunas consideraciones del nuevo escenario que transitamos como profesionales en materia de locaciones, a saber:• No nos corresponde ni como Colegio ni como profesionales abrir juicios de valor sobre la constitucionalidad o no del mencionado instrumento, sólo saber si está vigente y por ende ajustarnos al marco legal que nos rige.• Los contratos celebrados con anterioridad a la puesta en vigencia de este nuevo marco, mantienen validez, debiendo respetar las cláusulas establecidas en cada uno de ellos (básicamente lo relacionado a plazos, montos, tipo y frecuencia de ajustes).• Este nuevo escenario que impone libertades de contratación, genera un nuevo escenario en nuestra actuación profesional, donde podemos ser artífices de armar cada contrato conforme las particularidades de las partes y del objeto de la locación.• Esta libertad de armar “un traje a medida en cada caso” (ahora, sí como nunca, no vale el modelo de contrato) nos exige actuar con mucha profesionalidad, con responsabilidad, prudencia, ecuanimidad y equilibrio, siendo muy conscientes que “errarle en la medida del traje” puede implicarnos generar problemas en la relación locador/locatario de la que nunca estaremos exentos, transformando lo que debería ser un círculo virtuoso en uno vicioso, con pérdidas económicas, de tiempo y, fundamentalmente, de nuestro mayor capital: la confianza.• Evitar ser parte de situaciones en las que las exigencias de determinados locadores se transformen en abusivas, a sabiendas que más temprano que tarde serán de cumplimiento imposible por parte del locatario.• Más allá de la libertad absoluta para pactar plazos, monedas y frecuencia y tipo de ajustes, aparece como razonable que un “traje estándar” para un inmueble con destino a vivienda no tenga un plazo menor de dos años y que el ajuste se pacte en ICL (Índice de Canon Locativo) en forma semestral. Claro que dependerá de nuestra “vista de sastre” para determinar cómo, cuándo y a quién poder aplicar otras monedas y ajustes y otros plazos. Modelo que hasta hace algunos meses reclamamos a las autoridades.• Esta nueva realidad nos impone el desafío de “administrar la libertad” de forma que resulte útil y apta para todas las partes, y para nosotros también tanto desde lo profesional como protagonistas de un momento que no tiene antecedentes, como en lo económico.• No serán tiempos fáciles donde buena parte tendrá dificultades para acceder o mantenerse en condición de locatario, que implica el techo, el hogar, la familia, las amistades. Y nuestro rol es estar en el frente de batalla, lo cual nos exige estar a la altura de las circunstancias.• Más allá del marco legal en el que nos desenvolvemos profesionalmente, somos prestadores de servicios natos y quienes nos eligen no lo hacen sólo por la condición de ser “legales” sino por la calidad de nuestros servicios profesionales y generación de confianza. Apostemos a esa cualidad distintiva para consolidarnos en el presente y poder mirar con optimismo el futuro.• Apostamos a seguir siendo “ORGULOLOSAMENTE MARTILLEROS”.

En el marco de una de las problemáticas que más afectan a la población en tiempos de inflación descontrolada, el móviil Araceli recorrió la ciudad en busca de opiniones para conocer el drama de los alquileres en San Pedro.

Con respuestas que fueron desde “medianamente bien” a “sale muy caro”, los sampedrinos contaron a lo que se enfrentan cotidianamente: los alquileres son difíciles de conseguir e incluso más complicados de costear.

Con precios altos y diversas exigencias por parte de las agencias inmobiliarias, el acceso a un nuevo hogar es prácticamente inimaginable para un joven que recién da sus primeros pasos hacía la independización o para un jubilado que cobra la mínima.

Recibo de sueldo propio, garantías propietarias o con comprobante de ingresos, mes de depósito, adelanto, gastos administrativos y otros costos forman parte de un combo que complica la mudanza para quienes tienen que alquilar.

Aunque hay una ley de alquileres vigente, la media sanción en Diputados para introducir modificaciones y el dictamen del Senado que se trataba este jueves en recinto y de aprobarse devolvería el proyecto a la Cámara Baja producen incertidumbre en el mercado, por lo que la situación es aun más complicada para los inquilinos.

El Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de departamento judicial de San Nicolás, cuyo presidente es el martillero sampedrino José Cremona, presentó en el Concejo Deliberante un proyecto de ordenanza para prohibir la habilitación de franquicias inmobiliarias en el partido.

La nota, firmada también por el presidente de la cámara local, Daniel Churruarín, indica que lo que impulsa el pedido es tanto “el interés de los colegiados de nuestra ciudad, así como el resguardo de los intereses de los ciudadanos del partido de San Pedro”.

Sobre la propuesta, Noemí Bordoy, integrante de la cámara, indicó en Radio Cuarentena: “Ya lo habíamos hecho en otra oportunidad, no avanzó para nada, ahora volvemos a presentarlo, pensamos que pueda tener un poco más de impulso, como se ha hecho en otros municipios”.

En ese sentido, Bordoy especificó que el proyecto apunta a la cadena Remax: “Remax es una franquicia que cualquier persona le vende una franquicia y pone una inmobiliaria, con el respaldo de Remax. Ha pasado, pero la ley nuestra lo prohíbe”.

El proyecto de ordenanza presentado indica que en los últimos tiempos, aparecieron franquicias que proponen al público servicios inmobiliarios “sin cumplir con los requisitos exigidos por la ley”, por lo que permiten que personas puedan ejercer la profesión “de modo ilegal”, puesto que hay que ser martillero público y estar colegiado para hacerlo.