Por Javier Silva, abogado, especialista en Derecho Sucesorio y Registral

Qué nos enseña el caso Adorni sobre una figura jurídica usada para ocultar lo que no se puede explicar

En los últimos días, el nombre del Jefe de Gabinete Manuel Adorni copó la agenda judicial del país. La causa que investiga el fiscal Pollicita por presunto enriquecimiento ilícito puso en el centro de la escena una figura jurídica que todos conocen de nombre, pero pocos comprenden en profundidad: la hipoteca.

La hipoteca es un derecho real de garantía. No da al acreedor la posesión del bien, pero sí le otorga preferencia de cobro y, ante el incumplimiento, la facultad de ejecutar judicialmente el inmueble. Lo que queda comprometido es el bien mismo, grabado en el Registro de la Propiedad, oponible a todos.

La modalidad usada aquí es la hipoteca de saldo de precio: el vendedor transfiere el dominio sin cobrar el precio completo y conserva la garantía real sobre el bien hasta la cancelación de la deuda. Es perfectamente legal. El problema no es la figura. El problema es lo que la rodea.

En mayo de 2025, las jubiladas Beatriz Viegas y Claudia Sbabo compraron el departamento de Caballito por USD 200.000. Seis meses después se lo vendieron a Adorni por USD 230.000, financiando ellas mismas el 87% del precio mediante hipoteca.

El mismo inmueble se ofrecía en el mercado a USD 295.000 en noviembre de 2024. Tres escrituraciones en cadena, todas por debajo del valor real. Una de las jubiladas solicitó ese mismo mes el Pase Cultural de la Ciudad —destinado a personas con ingresos menores a $600.000 pesos— un mes después de haber desembolsado supuestamente USD 100.000 en efectivo.

La pregunta que el fiscal deberá responder antes que ninguna otra: ¿el dinero con que compraron era propio, o actuaron como prestanombres de alguien que prefería no figurar en la escritura?

La escribana Adriana Nechevenko no es una testigo neutral. Es una oficial pública investida de fe pública. Y la normativa de la UIF la obliga como sujeto obligado a evaluar la coherencia entre el perfil económico de las partes y el monto de la operación.

Escriturar por debajo del valor real no es un error técnico. Tiene consecuencias tributarias directas: reduce el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, el Impuesto de Sellos, los honorarios y los aportes al Colegio. Un notario que autoriza una compraventa en una zona activa de la Ciudad de Buenos Aires no puede alegar ignorar el precio de mercado.

Consultada por el origen de los fondos, respondió: "Hay que preguntarle a Adorni." Válido en parte. Pero no alcanza para cubrir su propia responsabilidad como fedataria pública. Y a eso se le suman al menos siete visitas a la Casa Rosada durante el período de las operaciones, sobre las que prefirió no dar explicaciones.

Es un instrumento perfectamente legal cuando las partes tienen capacidad económica verificable y el precio escriturado refleja el valor real del bien. Lo que convierte a este caso en un asunto de interés público es la convergencia de lo que no se explica: precios subescriturarios, acreedoras sin respaldo patrimonial visible, una escribana que frecuentaba la Casa Rosada, y un esquema que se repite.

El derecho registral no miente. Cada escritura queda grabada para siempre. Lo que ahora le toca al Poder Judicial es leer esa historia con cuidado. Y a los ciudadanos, aprender a entender lo que esos documentos dicen —y lo que deliberadamente omiten.

*Por Javier Silva, abogado especialista en Derecho Sucesorio y Registral

Hay una frase que se escucha en cada barrio: “¿Para qué quiero la escritura, si acá nadie me saca?”

Suena firme. Suena lógica. Pero no es verdad.

En el derecho, lo que no está escrito no existe. Y lo que no existe, no se defiende.

Una casa sin escritura es como una vida sin DNI: está, pero ante el Estado no figura.

Donde hay escritura, hay seguridad jurídica. Donde no la hay, hay incertidumbre.

Sin escritura: vender, heredar, pedir crédito o proteger la vivienda se vuelve difícil o imposible.

Con escritura: el hogar se convierte en patrimonio real, defendible y transmisible.

Ese papel no es un trámite. Es blindaje legal para la vida cotidiana.

La irregularidad dominial genera estrés permanente:

* ¿Y si aparece otro titular?

* ¿Y si mis hijos no heredan?

* ¿Y si el Estado interviene?

Escriturar baja el miedo. Y sube la tranquilidad.

Dormir sin incertidumbre también es un derecho.

Una casa con escritura es un activo. Se puede heredar, hipotecar, vender, donar, subdividir.

En un barrio que se regulariza:

*Crece el comercio

*Llegan servicios

*Hay obra pública

*Suben las oportunidades

Es el derecho empujando la economía desde abajo.

En ciudades como San Pedro, donde la informalidad fue la norma, escriturar no es un lujo. Es hacer justicia con quienes construyeron su hogar sin el respaldo del Estado.

Cada firma es una reparación. Cada escritura es una historia que deja de ser vulnerable.

Escriturar no es llenar papeles. Es transformar vidas con un documento que ordena el mundo alrededor de las personas.

La dignidad habitacional no se declama: se acredita, se inscribe y se publica.

Si el Estado quiere ser serio: estar, gestionar y garantizar.

La escritura no es un trámite. Es la herramienta jurídica que vuelve igualitario lo que nació desigual. Donde llega la escritura, la desigualdad retrocede.

Por Javier Silva*

 Cuando la tierra queda sin defensa

En muchas ciudades del interior bonaerense, incluida San Pedro, se repiten situaciones donde familias descubren que terrenos heredados —aunque con escrituras originales— han sido ocupados por terceros. 

En la mayoría de los casos, los propios titulares registrales o sus herederos no han concluido la sucesión judicial, y ello deja abierta la posibilidad de que otros se apropien, alegando supuestas compras o simplemente asentándose con la intención de permanecer.

Este fenómeno no es nuevo, pero se ha intensificado en los últimos años por la falta de cultura registral, el abandono de trámites sucesorios y el desconocimiento sobre cómo funciona el sistema legal de adquisición del dominio.

 ¿Cómo se adquiere el dominio legalmente?

En el Derecho argentino, el dominio sobre un inmueble se adquiere y se protege a través de:

Sin estos elementos, el derecho de propiedad puede ser muy difícil de ejercer ante conflictos o usurpaciones. 

El Código Civil y Comercial de la Nación también contempla la prescripción adquisitiva (usucapión) como un modo excepcional de adquirir la propiedad, pero bajo condiciones muy precisas.

 El sistema hereditario argentino

Cuando una persona fallece dejando bienes, se abre lo que legalmente se conoce como "comunidad hereditaria". 

Los herederos tienen derecho sobre esos bienes, pero no pueden disponer libremente de ellos ni ejercer defensa judicial efectiva hasta que se complete la sucesión.

Una declaratoria de herederos (en sucesiones intestadas) o la aprobación del testamento son necesarios para inscribir la transmisión de dominio a los nuevos titulares.

Omitir este trámite por años deja las propiedades vulnerables, incluso ante terceros de mala fe, quienes podrían intentar ocupaciones o ventas irregulares, aprovechando el silencio registral.

 La prescripción adquisitiva (usucapión)

La usucapión permite adquirir el dominio por el paso del tiempo, siempre que se cumplan los requisitos legales:

Sin embargo, el dominio no se adquiere automáticamente: es indispensable promover un juicio de usucapión, en el que el ocupante debe probar cada uno de esos extremos. 

El juez, en ese proceso contradictorio, notificará a los verdaderos propietarios o herederos, quienes pueden oponerse y ejercer su defensa.

 Riesgos al comprar una posesión informal

Muchas personas acceden a terrenos “de palabra” o con simples boletos de compraventa sin escritura, lo que genera situaciones sumamente riesgosas:

El mejor consejo: no comprar sin asesoramiento legal ni revisar el estado registral del inmueble. La posesión puede ser regularizable, pero requiere una mirada técnica para evitar fraudes o frustraciones.

 Recomendaciones claves

 Conclusión

La propiedad inmueble no solo se defiende con papeles, se construye con decisiones jurídicas responsables. 

Inmuebles heredados sin sucesión o mal vendidos pueden convertirse en conflictos que atraviesan generaciones. Por eso, el mejor acto de previsión no es comprar más barato, sino adquirir en regla y heredar en paz.

*Abogado

Con la presencia de funcionarios de la Escribanía General de Gobierno bonaerense tuvo lugar este martes la firma de 88 escrituras, entre regularizaciones dominiales e inscripciones de bien de familia, para vecinos y vecinas de diversos barrios de la ciudad.

Si bien había muchos relacionados con barrios construidos por el Estado, “la mayoría son expedientes que iniciaron los vecinos de manera particular”, informó en Radio Cuarentena el secretario de Obras, Infraestructura y Planeamiento, Javier Silva, de quien depende la Oficina de Escituraciones, que él mismo tenía a su cargo antes de asumir en la Secretaría.

Entre las escrituras para firmar había varias que llegan a nombre del intendente Cecilio Salazar o del intendente interino Ramón Salazar puesto que se trata de terrenos que pasan al dominio público municipal y llegan para la firma del jefe comunal de turno, en representación del Estado local.

“Uno es donde está emplazado el monumento histórico en Vuelta de Obligado, todo ese predio, que se había cedido en su momento por parte de la estancia Río Paraná y bueno, estamos siempre tratando de ir reorganizando el patrimonio municipal”, explicó Silva.

Entre los trámites aparecen muchos relacionados con lo que antes se denominaba “bien de familia” y ahora se llama “protección a la vivienda”, que permite “dar una protección adicional ante un eventual embargo, sobre todo, al inmueble que hace las veces de hogar familiar”, indicó el funcionario.

“Hemos venido para firmar nuestra escritura, dijo un vecino del barrio Scaduto y agregó que hace más de tres años que aguardaban por el trámite. Había vecinos de 104 Viviendas, barrio San Francisco, Fonavi II, Gobernador Castro, entre otros.