*Por Javier Silva, abogado, especialista en Derecho Registral y Sucesorio

En San Pedro, como en muchas ciudades del interior bonaerense, la usurpación dejó de ser un fenómeno aislado para transformarse en un problema recurrente. Lo muestran los hechos publicados recientemente en La Opinión Semanario: intentos de toma, desalojos policiales y detenidos por ingresar a viviendas ajenas. Detrás de cada episodio hay un patrón común: el usurpador siempre termina peor de lo que empezó.

Este artículo no intenta explicar la usurpación desde el punto de vista de la víctima —eso ya fue desarrollado en trabajos previos— sino desde la óptica del autor del delito, porque es allí donde aparece la dimensión menos mencionada: la usurpación no solo fracasa, sino que deja consecuencias penales gravísimas y permanentes.

Los casos reales de San Pedro muestran que siempre hay detenidos.

– Un conflicto por la posesión de una vivienda terminó con dos aprehendidos.

https://www.laopinionsemanario.com.ar/noticia/un-conflicto-por-la-posesion-de-una-vivienda-termino-con-dos-aprehendidos-y-un-hombre-lesionado

– Intento de usurpación en Selada al 1700.

https://www.facebook.com/share/p/1C4BcaoEaq/

– Intentaron tomar un terreno en el Callejón Arcor.

https://www.laopinionsemanario.com.ar/etiqueta/usurpacion

– Gobernador Castro: desalojaron la casa que habían usurpado a dos hermanos.

https://www.laopinionsemanario.com.ar/noticia/gobernador-castro-desalojaron-la-casa-que-usurparon-a-dos-hermanos-que-estan-internados-en-sadiv

En todos estos casos, la constante es la misma: la Policía actúa y deja constancia, el usurpador queda identificado, se inicia causa penal y se suma antecedente, incluso cuando no hay prisión efectiva. No existe “usurpación exitosa”. Existe delito, causa penal y antecedentes.

Muchos creen que usurpar “no pasa de una contravención” o que “si logro entrar, después arreglo”. Es falso.

Consecuencias directas para el usurpador:

– Detención o aprehensión inmediata si hay flagrancia.

– Apertura de causa penal con intervención de fiscalía.

– Antecedentes penales, aun si la causa termina archivada.

– Imposibilidad de acceder a empleos, licencias, concursos y programas estatales.

– Riesgo de agravantes (violación de domicilio, daños, amenazas, lesiones, resistencia a la autoridad).

– Posible condena efectiva en caso de reincidencia.

Dicho en términos sencillos: usurpar arruina la vida del usurpador mucho antes de beneficiarlo.

En San Pedro, gran parte de las usurpaciones se dan en:

– Terrenos heredados sin sucesión.

– Propiedades cuyos dueños fallecieron.

– Inmuebles con posesiones informales.

– Ventas hechas de palabra.

– Casas abandonadas o mal cuidadas.

Cuando un inmueble no está correctamente documentado:

– Aumenta la probabilidad de intrusiones.

– Aumenta la demora judicial para recuperarlo.

– Se debilita la posición del propietario frente al juez.

– Se abre la puerta a reclamos de “buena fe” o “posesión antigua”.

Por eso es fundamental:

– Iniciar la sucesión sin demora,

– Inscribir declaratoria en el Registro de la Propiedad,

– Revisar dominio antes de comprar,

– Evitar boletos informales,

– Escriturar siempre que sea posible,

– Mantener ocupación, limpieza o custodia del inmueble.

La tierra vacía es un imán de problemas.

La tierra en regla es un blindaje jurídico.

Usurpar no genera derechos, no otorga prioridad, no consolida dominio y no inicia automáticamente una usucapión, ya que el origen de la ocupación es ilegal.

La usucapión requiere 20 años de posesión pública, pacífica y continua, con demanda judicial, prueba, testigos y notificación a los titulares. Nada tiene que ver con “entrar y quedarse”.

Es más simple:

– El usurpador siempre pierde.

– La víctima siempre recupera la propiedad.

– Y la Justicia siempre deja huella penal del intruso.

La usurpación es un delito y los hechos de San Pedro lo confirman: todos los intentos terminan con intervención policial, desalojos o detenciones. El usurpador nunca obtiene derechos, pero sí obtiene antecedentes.

En cambio, quien tiene su documentación en regla, sucesión finalizada y dominio correctamente inscripto, está protegido.

La mejor defensa contra una usurpación no es la violencia, sino la legalidad, la prevención registral y el asesoramiento profesional temprano.

*Por Javier Hernán Silva, abogado especialista en Derecho Sucesorio y Registral

A lo largo de mi ejercicio profesional he visto repetirse una escena con una frecuencia inquietante. Personas que pagaron un inmueble, que viven allí desde hace años y que, sin embargo, descubren recién cuando intentan vender, heredar o regularizar su situación que jurídicamente no son propietarias. No se trata de casos excepcionales ni de errores aislados: es una consecuencia directa de compras inmobiliarias mal hechas desde el punto de vista legal.

Comprar un inmueble sigue siendo, para la mayoría de las personas, una de las decisiones patrimoniales más importantes de su vida. Sin embargo, cuando los conflictos aparecen —y aparecen con frecuencia— casi nunca tienen que ver con el precio. El problema suele ser otro: la falsa creencia de que la voluntad de las partes, el pago del precio o el paso del tiempo alcanzan para consolidar un derecho.

En la Argentina persiste la idea de que alcanzar un acuerdo, pagar y ocupar una vivienda equivale a “ser dueño”. Desde el derecho, esa percepción es equivocada. El régimen inmobiliario no se apoya en la confianza ni en la buena fe subjetiva, sino en reglas claras que buscan prevenir conflictos futuros y brindar seguridad jurídica, tanto a quienes compran como a terceros.

Desde mi experiencia, la diferencia entre una operación segura y un problema que estalla años después no está en la urgencia ni en el monto involucrado, sino en la documentación que se exige y se analiza antes de firmar. Ver la propiedad, recorrerla o confiar en la palabra del vendedor no alcanza. El derecho inmobiliario funciona sobre títulos, registros y antecedentes; ignorarlos es asumir un riesgo innecesario.

Toda compraventa responsable debe comenzar por el título de propiedad, verificando su legitimidad, continuidad y coherencia con la realidad del inmueble. A ello se suma el informe de dominio, que permite conocer si el bien se encuentra afectado por embargos, hipotecas u otras restricciones, y el informe de inhibiciones, imprescindible para saber si quien vende está legalmente habilitado para disponer. No son recaudos formales ni obstáculos burocráticos: de su análisis depende que la operación sea jurídicamente viable.

Ese control debe completarse con el estado parcelario o plano de mensura, que asegura que el inmueble existe jurídicamente tal como se lo pretende transmitir, y con la revisión de la situación fiscal, evitando que deudas impositivas o tasas municipales terminen trasladándose al comprador. En los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, el reglamento y el estado de expensas son igualmente determinantes.

Nada de esto es suficiente si no se verifica, además, la situación posesorio-ocupacional del inmueble. Saber quién lo ocupa, en qué carácter y desde cuándo es tan relevante como conocer quién figura como titular registral. Muchas operaciones fracasan no por un problema de papeles, sino porque la realidad posesoria fue ignorada.

Este enfoque preventivo no es una opinión personal, sino la consecuencia directa del sistema legal vigente. El Código Civil y Comercial de la Nación es claro cuando exige, en su artículo 1017, que la transmisión del dominio de un inmueble se realice por escritura pública. No se trata de un formalismo vacío, sino del instrumento que permite controlar la legalidad del acto, verificar la capacidad de las partes y asegurar la correcta identificación del bien. Sin escritura, el dominio no se transmite; lo que existe es, en el mejor de los casos, una obligación personal.

También es habitual que las operaciones comiencen con un boleto de compraventa. El Código reconoce esa realidad y le otorga cierta protección jurídica. Pero como abogado, debo ser claro: el boleto no convierte al comprador en propietario. No transmite dominio ni reemplaza la escritura. Genera una expectativa protegida, no un derecho real, y esa diferencia, aunque técnica, es decisiva.

Lo veo a diario. El comprador que solo tiene boleto queda expuesto a embargos, inhibiciones, sucesiones o problemas financieros del vendedor. Con el paso del tiempo, esa fragilidad no se corrige; se profundiza. El boleto no vence automáticamente, pero la posibilidad de exigir judicialmente la escrituración no es indefinida. El tiempo, lejos de consolidar el derecho, suele jugar en contra.

Aún la escritura, por sí sola, no agota el proceso. El sistema jurídico exige un paso adicional: la inscripción en el Registro de la Propiedad. Sin ella, el derecho existe, pero es vulnerable. La publicidad registral no es un trámite administrativo, sino la garantía que vuelve oponible el dominio frente a terceros y cierra definitivamente la operación.

Por eso sostengo que una compraventa bien hecha comienza mucho antes de firmar. Implica análisis, control y asesoramiento profesional. Estos recaudos no encarecen la operación ni la vuelven más lenta; evitan conflictos que, cuando aparecen, suelen ser largos, costosos y emocionalmente desgastantes.

En materia inmobiliaria, comprar sin asesoramiento no es una apuesta: es un riesgo. Y desde el derecho, puedo afirmarlo con convicción: el verdadero peligro no es comprar caro, sino comprar mal.

Por Javier Silva – abogado especialista en Derecho Sucesorio y Registral

Hay preguntas que parecen filosóficas… hasta que un día nos tocan.

¿Se le puede ganar a la muerte?

Probablemente no.

Pero sí podemos anticiparla, ordenarla y, sobre todo, evitar que los que quedan tengan que enfrentarse a más dolor del necesario.

Ahí es donde el Derecho Sucesorio deja de ser un tema frío y técnico, para convertirse en una herramienta de paz familiar.

Cuando existen herederos forzosos (hijos, padres o cónyuge), la ley fija una parte de los bienes que obligatoriamente les corresponde. Pero aun así, conserva un espacio personalísimo para el causante: la porción disponible.

• Con hijos: podés decidir libremente sobre un tercio (33%) del patrimonio.

• Con cónyuge o padres, sin hijos: la libertad sube al 50%.

Ese porcentaje es tu derecho a elegir.

A agradecer, a reconocer, a proteger.

A ordenar lo que con tanto esfuerzo construiste.

*Favorecer a un heredero forzoso:

Porque a veces uno de los hijos acompañó más, trabajó más, cuidó más… y la ley permite reflejarlo.

*Mejorar a un heredero con discapacidad:

El Código Civil y Comercial autoriza a destinar —además de la porción disponible— un tercio adicional de las legítimas para garantizar el futuro de un descendiente o ascendiente con discapacidad. Incluso a través de un fideicomiso.

Es una herramienta poderosa para planificar con tranquilidad.

*Beneficiar a familiares lejanos o amigos:

Aquellos vínculos afectivos que la ley no contempla, pero la vida sí.

 *Donar a instituciones u obras benéficas:

Cuando uno desea dejar un legado que trascienda lo personal.

*Legar bienes específicos:

Una propiedad, una suma de dinero, una obra de arte o cualquier objeto significativo.

1-. En vida: mediante una donación

• Es la transmisión gratuita de un bien a otra persona.

• Requiere escritura pública si se trata de inmuebles o bienes registrables.

• Necesita la aceptación del donatario.

La donación es útil, pero debe hacerse con criterio jurídico para evitar futuros reclamos.

2-. Después de la muerte: mediante un testamento

Puede ser:

• Por escritura pública: seguro, claro, archivado por el Colegio de Escribanos.

• Ológrafo (manuscrito): válido, pero riesgoso; puede perderse o no ser encontrado.

El testamento es, sin dudas, la forma más precisa de ordenar tus decisiones para después de tu ausencia.

No podemos detenerla.

Pero sí podemos vencer sus consecuencias: el desorden, las peleas, la incertidumbre y los conflictos que tantas veces se ven en los juzgados.

Planificar es una manera de ganarle.

Un triunfo silencioso, pero fundamental: que tu voluntad se cumpla y que tu familia siga unida.

Si necesitás asesoramiento para organizar tu patrimonio, estoy para ayudarte.

La Libertad Avanza, alianza que tiene como primer candidato a concejal a Ariel Rey, difundió un spot de campaña en el que anuncian que si son electos van a impulsar la eliminación de tasas y derechos, pero nombran gravámenes que en la actualidad ya no se cobran.

El video fue difundido en redes sociales. Allí aparecen los candidatos Melina Panatteri y Joaquín González, segunda y tercero de la lista de Rey, y emulan la campaña de Milei, cuando decía que iba a eliminar ministerios y arrancaba cartelitos con el grito "afuera, afuera" como mensaje.

En el video nombran cuatro gravámenes, de los cuales uno es tasa y tres son derechos. 

De los cuatro, sólo está vigente uno: el derecho de construcción, que se paga para el visado de planos y otros trámites a la hora de declarar una obra.

Como publicó La Opinión en cada caso, los otros tres ya no se pagan:

Habilitación de comercios: rige sólo para quienes iniciaron actividad sin declararla, por lo que ante presentación espontánea la Municipalidad no cobra el tributo.

Colocación de mesas y sillas en las veredas: la última ordenanza fiscal eliminó la obligatoriedad de pago a comerciantes que instalen muebles o exhiban mercadería en la vía pública, por lo que no se cobra.

Colocación de carteles publicitarios: desde la última Fiscal/Impositiva los sampedrinos están exentos y  no se cobra por aquellos que no excedan la línea municipal.

"Hoy te traemos algunas de las propuestas que vamos a impulsar en el Concejo Deliberante para aliviar tu bolsillo", dice Joaquín González como introducción en el video.

"Que te cobren por habilitar tu comercio, afuera. Que te cobren por poner las mesitas afuera de tu bar, afuera. Que te cobren por poner un cartel adentro de tu negocio, derecho de Propaganda y Publicada, propiedad privada, afuera; derecho de construcción, ir a la Muni a habilitar un plano, también, afuera", describe Melina Panatteri. 

"La eliminación de estas cuatro tasas municipales implican menos del 1 por ciento del presupuesto municipal", cierra, convencido, el tercer candidato a concejal de la lista de La Libertad Avanza que encabeza Ariel Rey y representa a Javier Milei.

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El llamado de atención llegó por parte de un hombre de mediana edad que caminaba y observaba a un grupo de mujeres mayores que transitaban delante suyo y que a medida que se alejaban del grupo para “doblar para ir a su casa, una le decís a la otra ”avisá cuando llegues"

Ocurrió el miércoles 15 de mayo por la noche. A medida que avanzaba hacia su hogar por la calle principal, llevaba dos preocupaciones: saber si temían que él mismo se les acercara para robarles y, qué pasó en la ciudad para que las personas no puedan caminar tranquilas.

“La frase que me quedó resonando; que se dijeron una a la otra, mientras yo pasaba por la vereda enfrente. ‘Avísenme cuando lleguen’. Una a la otra, una a la otra. Hoy en día, las mujeres tienen miedo de salir de sus casas”, relató este vecino.

“Cuando ya quedaban dos, sacaron un celular para decir que ellas todavía no habían llegado y que apenas llegaban, avisaban”. Ese fue el motivo que lo llevó a contabilizar las costumbres que han cambiado y por qué siendo varón se sentía responsable por lo que pudieran estar pensando esas amigas que retornaban de laguna reunión. “Vos vas a pensar que estoy loco”, dijo en el mensaje que envió a La Opinión.

“Tienen miedo de salir de una cena de amigas, compañeras de trabajo, familias, compañeras de la vieja escuela. Lo que haya sido. Y se tienen que andar avisando una a la otra porque no saben si llegan a su casa a dormir”. 

En otro tramo del relato, dijo “me quedó resonando eso. ¿Sabés por qué?, porque siempre pasan estas cosas con un masculino, mayormente el que roba o mata es un hombre. ¿Sí?, y es feo sentir que a la hora que yo estoy saliendo de trabajar, cruzar por una vereda  porque en la otra hay un grupo de amigas. Y estas personas están acobardadas, no las culpo, ni digo que me señalen ni nada. Pero están acobardadas de tal manera, de la inseguridad que hay hoy en día, que toda persona, todo masculino que ven piensan que les va a robar”. El hombre que pidió preservar su identidad, se pregunta lo que muchos otros piensan acerca de vivir en estado de sospecha y acostumbrarse a las reglas que se imponen para evitar pasar un momenot deifícil. 

“Es muy lamentable la inseguridad que hay últimamente. Sinceramente, me gustaría que cambie un montón de eso. Por lo menos acá. Siempre fuimos un pueblito, una ciudad. Vivo acá hace 24 años y siempre me gustó esta ciudad. No me pienso ir nunca porque amo mi ciudad. Pero últimamente la inseguridad que hay acá es tremenda”. 

Luego enumeró los actos de violencia que se sufren a diario por robos menores; gente que queda lesionada porque le robaron la moto, campera, zapatillas, celular y que debe esperar a que se la recuperen en un allanamiento porque “está muy jodida todo. Toda la sociedad está cagada últimamente. Sinceramente, el derecho humano tiene que ser vigente para quien se lo merece. El chorro, el asesino violador, pierde el derecho en el momento que golpea, toca y mata a una persona. Y hasta roba también. Porque ahí dejas de ser un ser humano y una persona de valores. Los valores se pierden en el momento que empiezan a delinquir”. 

El caso de Luz es sumamente conocido y cada vez que llega a la sección noticias es porque un nuevo desafío la espera a sus cortos casi siete años. Lo último que se supo es que IOMA le había postergado su fecha de operación porque “no llegaba la prótesis” y que había que esperar unos días más.

Preguntamos que había sucedido: “Me actualizaron el presupuesto un millón más que el que ya había autorizado IOMA. En lo que es prótesis, tengo que escribir a fines de esta semana. Todo esto de las elecciones complica el tema de los costos. Todo burocracia Lili, más de lo mismo. Sólo espero no perder la fecha nueva que es el 11 de diciembre”, dijo la mamá. Parece una broma, pero será un día después de que asuman un nuevo presidente.

Este domingo, después del balotaje, Judith volvió a escribir, a preguntar, a preguntarse y a compartir un nuevo mensaje a su hija:

“Desde el minuto un que Luz vuelve a respirar, comienza nuestra lucha. En principio con la burocracia del tiempo que demoraba la ambulancia en llegar. Tener que salir a implorar que un sector privado nos cobre para poder trasladarla a una Neo para que salven su vida.Ni Macri, Ni Fernández priorizaron la discapacidad. Siempre ha sido pelearla.Leo en muchas páginas que ahora ya no tendremos beneficios, que nuestros hijos quedarán sin cobertura médica y sin terapias.No recuerdo en qué momento de estos seis años casi siete estuvimos relajados sabiendo que todo estaba en orden.Las terapeutas de Luz no cobran desde Mayo. La medicación llega por la mitad! lo mismo con las ortesis! y ni hablar de la autorización de cirugías de alta complejidad.Con Macri obtuve la medicación de Luz por medio de amparos judiciales, con Fernández lo mismo. Todo a fuerza de peleas judiciales. Todo para hacer valer sus derechos.¿En qué cambia nuestras vidas?¿En qué vamos a tener que pelear y reclamar para tener la cobertura que corresponde?¿Qué nos va hacer Milei?¿Dejar de darnos medicación?, ¿pañales?Los pañales los compro yo de mí bolsillo. La medicación es una lotería, este mes la tenés y el mes que viene rezá para que te llegue y que no tengas la mala suerte de que te aumenten dosis, porque ahí se te viene la noche.¿De que prioridades me hablan?¿De que bienestar y beneficios me hablan?Mí hija tenía fecha de cirugía el 24 de Agosto, hay días en que su dolor es tan fuerte que la tengo que dormir. La obra social no me autorizó en tiempo y forma.Nada les importaNi siquiera por ser una nena de 6 años tuvieron consideración.Luz necesita una cama ortopédica, me dicen que no me la dan porque la ortopedia dejó de ser prestadora por falta de pago.¿DE QUÉ BENEFICIOS ME HABLAN?? O ¿EN QUÉ PAÍS VIVO YO?QUE ALGUIEN ME DIGA SI ESTOY EN EL LUGAR EQUIVOCADO POR FAVOR, PORQUE ESTE SISTEMA EN EL QUE VIVO HACE 7 AÑOS, ES DESGASTANTE!Dejen de idolatrar u odiar a las personas, la verdadera realidad es la que tenés cada vez que tenés la bendición de abrir tus ojos para un nuevo día. Acá nadie garantiza nada.Estamos en la ley de la selva. Ojalá algún día cambie y dejemos de pisarnos la cabeza unos a otros solo por tener más pesos en el bolsillo.Hija quisiera decirte que todo va a estar bien, pero no tengo esa certeza a pesar de todo el esfuerzo diario para que las cosas cambien, pero me conocés y sabés que pase lo que pase no hay ni una mínima posibilidad de parar a mamá, y que ahí estaré defendiendo tus derechos, denunciando todo lo que tenga que denunciar si esta situación no mejora.Te Amo Luz…

La empresa Tercerización de Ingresos Públicos Sociedad Anónima (TIPSA) seguirá al frente del cobro del derecho de publicidad y propaganda, como desde el año 2010, gracias a una nueva prórroga, que implica el séptimo año de continuidad en la actividad desde que venció el contrato original de la licitación.

La firma, que llegó a comienzos del interregno de Pablo Guacone como reemplazo de Mario Barbieri cuando fue electo diputado nacional, fue contratada para poner en vigencia la ordenanza que establece que todos los carteles publicitarios, sean de marcas multinacionales, nacionales o locales, deben pagar tributo por exponerse al espacio público.

Ese contrato venció en 2014 y desde entonces fue prorrogado sucesivas veces. La última fue el pasado 9 de marzo, con firma del intendente Cecilio Salazar, que prorrogó hasta el 31 de diciembre el vencimiento que había operado el 20 de febrero del año pasado.

En 2020, por la pandemia, el Gobierno dispuso que los comercios y empresa radicadas en San Pedro no paguen este tributo.

TIPSA cobra, además, el derecho de ocupaciòn y uso de espacio público y canon por estructura de soportes de antenas. Por la tarea, se lleva el 22 por ciento del total recaudado.

En 2017, cuando venció la prórroga que Guacone le había dado por casi tres años a la empresa, el Gobierno de Cecilio Salazar decidió firmar una nueva, hasta febrero de 2018, con el objetivo de revisar el contrato y llamar a una nueva licitación.

Mario Sánchez Negrete como secretario de Economía y Sergio Rosa como concejal habían planteado la posibilidad de que la Municipalidad se hiciera cargo de la tarea con personal propio. En 2018, el Gobierno reconoció que no podía con sus propios recursos implementar el servicio.

Rosa, como edil oficialista, había pedido “evaluar la tarea” de TIPSA para establecer “qué hizo y qué deho de hacer” pero sobre todo para “discutis si los valores que cobra son aceptables”.

En 2019 hubo una nueva prórroga, la cuarta, que venció el 28 de febrero de 2020. Desde entonces, la empresa estaba operando sin contrato vigente, aunque sólo para cobrarles a los contribuyentes sin asiento en San Pedro.

La nueva prórroga, la quinta que se firma con esta empresa, cuya situación “provisoria” ya duplica en años el contrato original, es por 22 meses: desde el 1 de marzo del año pasado hasta el 31 de diciembre del actual.

En el proyecto de ordenanza, el Gobierno reconoció que el Tribunal de Cuentas le llamó la atención por el tema, porque observó que los ingresos por este tributo no estaban siendo registrados en la cuenta de Recursos Ordinarios, como corresponde, en lugar de ir a la cuenta “de Terceros”, como hasta ahora.

En el oficialismo siempre estuvo la idea de cambiar la modalidad de este canon. Al menos entre quienes provenían del PRO que representaban Sergio Rosa y Sánchez Negrete o en la UCR de Pando, Donatti y Ferraro.

El año pasado, de hecho, habían planificado modificar el gravamen de manera tal que los comercios sampedrinos puedan poner sus marcas en vidrieras, carteles y paredes, siempre y cuando no crucen la línea municipal.